房地产经济学--房地产产权与制度.ppt

第4章 房地产产权与制度 房地产产权 （一）产权内涵及其界定 1、产权的内涵 2、产权界定方式 （二）房地产产权体系 （三）我国房地产产权关系的变革 产权的内涵 产权是体现一种经济关系的范畴，是指社会经济运行中通过一定方式界定并加以维护的各经济行为主体对财产的权利关系。是通过各种经济行为主体围绕财产表现出或建立的权、责、利关系。这种关系一旦建立，就要通过立法、行政、习俗或道德等方面加以界定，以维护社会经济活动的正常运行。 注意下列共性： 产权是人与物的关系基础上的人与人的关系 产权概念在经济分析中的运用领域更为广泛 产权不完全是指所有权 产权与所有权的联系与区别 （1）联系：所有权是产权的基础，产权是由所有权派生出来的。所有权主体是产权主体形成的前提，没有所有权就谈不上产权，离开所有权的产权也是不存在的。产权与所有权两者是密切相联系的。 （2）区别： 着眼点不同。所有权强调的是财产的归属问题，产权强调的是交易中所必须遵循的规则，是解决所有权如何实现的问题。 运用的领域不同，产权客体的范围要较所有权更为广泛 所有权是一元的，依法确立的财产只能归属于某一特定的主体，而依法确立的产权则是多元的。 产权的界定方式 习俗界定 暴力界定 国家（政府）界定 市场界定 法律界定 我国房地产产权关系的变革 1、我国传统产权关系特点 2、传统产权关系内在矛盾 3、产权关系变革的进程 调整利益关系 转换经营机制 推行股份制 4、房地产产权关系变革中若干问题 5、进一步完善我国房地产产权制度 我国传统产权关系特点 产权由行政手段界定，交易受到限制，外部型普遍存在 权利与责任的界定是非完全的 个体产权主体之间存在着“非零和竞赛” 传统产权关系内在矛盾 约束和激励机制的缺位导致委托-代理关系缺少有效制衡 政企合一的管理模式使国家难以对公有财产进行有效的管理 计划经济体制及其运行机制排斥市场机制调节作用，阻碍生产力发展 房地产产权关系变革中若干问题 （1）产权主体人格化 （2）他物权体系不完善 三类土地使用权内涵差异较大，权能界定不清 现有地役权的规定不完善 （3）政府二重经济职能：社会经济管理者和所有权主体 （4）产权管理制度不健全：观念落后、机构分设、立法滞后、依法管理观念淡薄 完善我国房地产产权制度的目标 关于动态财产，注重房地产的变化与流转 保护房地产的他物权（使用权等） 建立有效约束和激励机制，完善委托代理制度 完善房地产产权管理制度 土地制度 （一）土地所有制 （二）土地使用制 （三）土地产权管理制度 补充阅读：土地产权制度的国内外比较 土地所有制 1、我国现行土地所有制 2、土地所有权 3、我国土地所有制的建立 4、现行土地所有制的完善 （1）坚持城市土地的国有化 （2）农村土地所有制的进一步完善 土地所有权虚设 集体受益边界模糊 三元地权结构，使得国家、集体、农户对土地的权属不清 土地所有权 （1）内涵：土地所有制的法律体现，土地所有者拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。其权能构成包括： 土地占有权 土地使用权 土地收益权 土地处分权 （2）土地所有权的特征 通过国家制定法律、法令和其他规范性文件作出的规定行使 土地所有权的主体特定 土地所有权具有排他性 土地所有权具有追及力 国家和集体土地所有者的利益间接实现 土地所有权的限制性 我国土地所有制的建立 （1）城市土地所有制的建立 对帝国主义、官僚资本主义、国民党政府、反动分子占有的土地：无偿接管或没收 对资本主义工商业、私营房地产公司、房地产业主拥有的土地：赎买（公私合营、国家经租） 此外的城市非国有土地：建设征用 1982年宪法宣布全部城市土地收归国有 （2）农村集体土地所有制的建立 封建土地私有制：无偿没收和征收转为农民私有 农业合作化逐步将农民私有转化为劳动群众集体所有 （3）农村土地国有制的建立：没收官僚资本、城郊地主和富农土地改革 （4）其他土地所有制：除部分森林、山岭、草原、荒地、滩涂由法律规定属于集体所有以外，矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源均属于国家所有。 土地使用制 1、土地使用制度的含义：人们在使用土地时所形成的经济关系，由对土地使用的程序、条件和形式的规定等组成。 土地使用权 我国现行土地使用制度 2、我国土地使用制的建立 （1）城市土地使用制度的建立 （2）农村土地使用制度的建立 从个人所有土地、自己经营，到集体所有土地、集体经营，又到集体所有土地、家庭联产承包责任制经营 3、我国土地使用制度的弊端 （1）城市土地使用制度存在的问题 （2）农村土地使用制度存在的问题 4、我国土地使用制的改革 土地使用权 （1）内涵：土地使用制的法律表现。是指使用人根