房地产经济学--房地产市场.ppt

第 2章 房地产市场 一、房地产市场概述 二、房地产市场供求理论 三、分类房地产市场及其运行规律 房地产市场概述 （一）涵义 （二）房地产市场类型划分 （三）房地产市场的特性 （四）房地产市场构成要素 （五）房地产市场的功能 房地产市场的涵义 狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所； 广义的房地产市场则是指房地产也是房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和。是完整的市场体系中不可或缺的重要组成部分，它与消费品市场、生产资料市场、金融市场、劳动力市场联系密切，相互影响、相互作用，促进市场结构均衡 。 房地产市场类型划分 1．按照市场运行层次划分 2．按交易客体划分：实体类房地产市场和非实体类房地产市场。 前者主要指土地市场、房产市场等实物交易市场； 后者指与房地产的生产、流通、分配、消费相关的劳务、技术以及资金和信息等市场。如房地产金融市场、物业管理市场和房地产中介服务市场 。 3. 按照物业类型（用途）划分：住宅市场、写字楼市场、商业楼房市场、工业厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场。 4．按照覆盖（影响范围）划分：国际性、全国性、地方性房地产市场。 房地产市场类型划分 5．按照权益让渡方式划分：买卖(包括现房和期房)、租赁、抵押、典当、置换、拍卖等类型房地产市场。 6．按照法律原则划分：合法房地产交易市场、非法房地产交易市场（隐形市场）。 7．按照供求状况划分：买方市场、卖方市场。 按照运行层次划分房地产市场 房地产一级市场：是指土地出让（批租）市场（国家将土地出让给房地产企业）； 房地产二级市场：是指增量房地产(新建商品房)市场（房地产企业与房地产消费者之间的房地产交易市场）； 房地产三级市场：是指存量房地产(已投入使用的商品房)市场（房地产消费者之间的交易市场）。 房地产市场的特性 1.区域性强 2.竞争的不充分性 3.供给调节的滞后性 4.交易的复杂性 5.与金融的关联度高 6. 政府的干预性强 房地产市场构成要素 1．房地产市场的主体：房地产市场的参与者 2．房地产市场的客体：房地产交易的对象，即房地产商品 3．房地产市场的运行方式 （1）组织形式：房地产市场组织形式分为“有形”的房地产交易所和“无形”的场外市场两种组织形式。 （2）房地产市场交易的方式：买卖、租赁、抵押、入股、典当、交换、赠与、继承、代理、委托、咨询 等 4．国家对房地产市场的调控和管理 房地产市场的功能 1．资源配置 房地产市场通过价格机制调节房地产供求量和供求结构，并且实现房地产资源的优化配置 2．信息传递 房地产市场及房地产中介机构可传递大量的房地产交易信息 3．价值实现和价值评价 通过房地产市场的交换，可实现房地产的价值和使用价值，房地产市场健全的价格机制，可对房地产价值进行客观的评价 房地产市场供求理论 （一）供给和需求一般概念 （二）房地产需求 （三）房地产供给 （四）房地产市场的均衡 供给和需求一般概念 1．需求的含义：在一定的时期内，一定的价格水平下，消费者愿意而且能够购买的商品和劳务的数量。 消费者如果按目前的购买量继续购买时，对一定数量的商品所愿意支付的价格，就是需求价格。 在通常情况下，价格上升，需求量减少，价格下降，需求量增加。这种价格与需求量间的反比关系，称为需求规律。 供给和需求一般概念 2．供给的含义：在一定的时期内，一定的价格水平下，生产者愿意而且能够提供出售的商品或劳务。生产者在一定的时期内，提供一定数量的商品时，所愿意接受的商品价格，称为供给价格。 通常情况下，商品的价格越高，生产者愿意提供的商品数量越大，因此供给量随价格升降而增减。这种价格与供给量之间的正比关系，称为供给规律。 房地产需求 1、概念： （1）微观：指消费者在特定时间、按特定价格愿意且有能力购买的房地产商品或劳务的数量。 （2）宏观：房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求总量。 2、房地产需求的特点 3、影响房地产需求的因素 4、房地产需求弹性分析 房地产需求的特点 多样性 区域性 层次性 双重性 可替代性 房地产需求的层次性 ①从微观需求的角度：生存需求、享乐需求、发展需求； ②从宏观需求的角度 ☆边界需求：是使现有开发能力处于充分使用状态的需求。如果现实需求大大超过边界需求，就是总量膨胀型需求；反之，现实需求远远小于边界需求，就是总量不足型需求。边界需求是长期分析中总需求的运动起点。 ☆房地产的可能需求：它是借助于货币形式所形成的总需求。它不可能全部形成现实需求，总会有一部分变成沉淀需求。 ☆房地产的现