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地产商业范畴及其经营模式的探讨 地产商业是现代商业的一个组成部分，是多元化、多层次、多业态、大跨度的产业经济活动，是生产 和消费的结合部和连接体，直接关系到市场的实现，以及国民经济的协调、稳定和快速发展。随着商业 地产的迅速发展，地产商业将会受到越来越多的房地产业、零售业等相关行业人士和学者的重视和研究。 由于地产商业尚属新概念，笔者觉得有必要就地产商业的范畴及其经营模式提出一些见解，愿能起到抛 砖引玉之效，让大家共同探讨。 一． 地产商业的范畴 先看看商业的定义。 M 《辞海》对商业的定义是：指连接工业同农业、城市同农村、生产和消费的桥梁和纽带；其职能是 收购、销售、调拨和储存；其任务是为生产和消费服务。 O 而西方学者是这样定义商业的：商业包括所有的交易形式批发业、零售业、进出口贸易、转口 C 贸易以及为进行交易而存在的一切服务业，如银行业、储运业、保险业及相关的中介服务等。 . 前苏联及其东欧国家的经济学家则认为，商业是组织消费品的流通行业，但并不包含对外贸易、生 G 产企业销售和生产资料流通等。我国由于受到其影响，一直使用类似的划分方法。在我国现行的统计指 标体系中，“商业”为“批发零售贸易和餐饮业”所取代，进出口业和商业经纪代理业亦包括在内。 N 从行业结构来看，商业类型有批发业、零售业、进出口业；从投资主体来看，商业类型由买卖型向 O 外买卖型的延伸，各类经纪代理和交易中介服务机构，如批发市场、商品交易所也列入商业范畴。商业 L 地产正是这种交易服务机构。 地产商业就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的 U 商业活动。地产商业包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作； H 其内容包括策划、招商和日常营运管理；其任务是为生产者（或中间商）和消费者提供交易平台，并为 Z 地产开发企业获取未来不确定的收益。 . 二． 地产商业的经营模式 W W 地产商业的投资主体为房地产开发商，然而，绝大多数开发商并没有配备商业专才，而且亦不打算 W 介入纯商业中的商品买卖。但作为商品买卖的场所提供者，开发商有必要设立与商业机构对接的独立经 营管理公司或部门，并配备相应的商业管理专业人员。有些大型房地产开发商设立或委托有专业的公司 分别进行选址、功能及市场定位、招商和日常管理等工作，分工之细和专，令一些专业人员连连叫好。 其实这是容易理解的，花点小钱做些商业策划，可提高项目的成功率，帮助开发商追求股东权益最大化 的目的。 地产商业的经营模式是商业地产开发商比较关心的，不同的商业地产有不同的条件及其所处的区 域、商圈，如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题。这里将对常用的几种地 产商业经营模式的适用于范围及其优缺点进行分析。 １、 整体出租模式 整体租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规 划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增，前二，三年 1 主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发展；同时，商业企业向开发商交纳相当于 2—3 个月租金的押金。 优点： ①不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员； ②交易简单，结算方便； ③物业可进行抵押贷