房地产投融资决策及其风险管理案例分析讲义p.pdf

房地产投融资决策及其风险管理案例分析 Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management 1.房地产投资决策 一项商业行为的目标可能往往包括： ◗ 使股东的财富人长远来说达到最大 ◗ 短期的财务目标，比如现金流的要求 ◗ 或者非金融性质的目标，例如 友好工作环境，机会均等的雇佣政策 困难的时期留住高素质的雇员 拥有最高质量的地产 拥有某种物业的最大地产商 1.房地产投资决策 开发商的目标： 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投 资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整 投资家的目标： 以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来 购买不动产或者不动产证券 1.房地产投资决策 计算程式 ◗ 估计毛租金 ◗ 减去估算的空置损失 ◗ 加上其它收入 ＝实际的总收入 ◗ 减去运营费用 ＝净运营收入或“NOI” ◗ 减去债务还本付息 ＝税前现金流（“BTCF” ） ◗ 把抵押偿还本金加到BTCF上 ◗ 减去折旧 ＝须纳税的收入 ◗ 减去应缴税金或者加上节省的税款 ＝税后现金流（“ATCF” ） 应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测 1.房地产投资决策 重要的金融比率（用于决定投资的可行性） ◗ 毛租金乘数 ◗ 贷款价值（LTV ）比 ◗ 债务覆盖率（DCR ） ◗ 盈亏平衡点 ◗ 费用比 ◗ 税前股本回报率 ◗ 税后股本回报 ◗ 资产回报 ◗ 内部回报率 ◗ 转售价格 1.房地产投资决策 有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理） ◗ 贷款价值比率 ◗ 债务覆盖率（DCR ） ◗ 盈亏平衡点 ◗ 费用比 1.房地产投资决策 毛租金乘数 （相当于“投资回收期” ） ◗ 收购价除以毛租金 ◗ 此比率越低越好 ◗ 一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选 1.房地产投资决策 贷款价值比 抵押贷款额（Loan ）/收购价（Value ） 估量房地产投资的金融风险 违约风险随LTV的升高而升高 行业内典型的LTV控制在75%以下 债务覆盖率（DCR ） 净营运收入/债务还本付息 必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款 大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或1.3 1.房地产投资决策 盈亏平衡点 （运营费用+抵押付款）/估计毛租金 建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率 一般在65%至95%范围内 费用比 运营费用/ 实际的总收入 用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途 应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控 制避免浪费 1.房地产投资决策 单一期间的或者静态的赢利量度标准 ◗ 税前股本回报率 ◗ 税后股本回报率 ◗ 资产回报或者期初资本还原率 1.房地产投资决策 税前股本回报率 税前现金流量/股本投资额 往往用一测度初始赢利水平 此比率越高越好 通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内 税后股本回报 税后现金流/股本投资额