房地产开发建设用地受让的经济评估p.pdf

房地产开发建设用地受让的经济评估 通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、 协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租 赁等。近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政 府出让土地的最主要渠道。同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂 牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如杭州通 M 常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；上海则 O C 多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。 . 此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。 G N 本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍 O 卖、挂牌方式获取的净地。 L U 一、受让土地评估的步骤 H Z 测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲 . 受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、 W W 和利润等，以此求取土地的客观合理价值。 W 运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调 查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测 开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。 （一）调查土地基本情况 主要包括三个方面的内容： 1、调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土 1 地所在城市内的区域性质、土地具体坐落状况。 调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开 发档次服务。例如：在受让郑州项目土地之前，就需了解郑州的城市 性质、在中原地区的地位；需了解郑东新区的区域性质、在郑州、在 河南的地位；郑东新区与郑州市区的关系及政府对该区的政策和规划 建设设想等；此外还需了解地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环 境、进出便利与否等。 M 2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达 O C 程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。 . 3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积 G N 率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是 O 否合理。 L U 例如，杭州出让2005