房地产开发经营涉及的有关法律问题.ppt

房地产开发经营涉及的有关法律问题 房地产开发经营活动，涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂，为了维护房地产市场的正常秩序，保护房地产权利人的合法权益，调整和规范房地产开发经营活动法律、法规、规章很多。 调整和规范房地产开发经营活动法律、法规、规章虽然数量很多，但主要可分为两大类：民事法律规范和行政法律规范。 民事法律规范，调整是平等民事主体之间的权力、义务、责任关系的； 行政法律规范，是调整民事主体与社会利益、公众利益、第三人之间利益关系的，与行政机关的管理形成行政法律关系。 民事行为的效力，一方面取决于当事人的意思自治，另一方面是国家对行为的评价和认可，即是否违反了行政法律规范的强制性规定。如果违反了法律、行政法规强制性规定，民事行为就会无效。 从事房地产开发经营活动房地产开发企业，是具有特殊身份的建设单位， 因其开发生产的房屋不是为了自己生产、生活使用，而将其直接作为商品，向他人出售。因此，房地产开发企业从事房地产开发经营活动，不仅要遵守工程建设方面的法律、法规的规定，如《建筑法》《招投标法》《建设工程质量管理条例》《建设工程安全管理条例》等法律、法规的规定，同时还应当遵守有关房地产方面的法律、法规的规定，如《房地产法》、《房地产开发经营管理条例》、房地产转让、抵押、商品房销售等法律、法规的规定。 行政机关组织企业学习法律、法规，重点是学习行政法律规范。但是，房地产经营活动不仅受行政性法律规范调整， 同时也受民事法律规范的调整。因此，借此机会，除介绍一下房地产开发企业在生产经营应当重点学习了解什么行政法规范，如何学法外， 还想给大家介绍一些房地产开发经营中涉及到的其他有关法律问题，如有哪些经营风险；如何防范经营风险；受到损害后如何主张权利等问题，供大家参考。 一、房地产开发经营企业为什么学法？学什么法？如何学法？ （一）为什么学法？ 企业在经营中涉及到的法律问题可以有三个方面：一是在经营中如何依法经营，避免因违法而承担法律责任；二是经营中受到不法侵害时如何依法维权；三是如何利用法律谋求企业的最大经济利益。 （二）学什么法？ 凡是与经营有关的法律、法规都应当学习。今天，主要介绍有关规范房地产开发经营活动的行政法律规范。 1、法律 ●《城市房地产管理法》 ●《城市规划法》 ●《土地法》 ●《建筑法》 ●《招标投标法》 ●《安全法》 2、行政法规 ●《城市房地产开发经营管理条例》 ●《土地管理法实施办法》 ●《城市房屋拆迁管理条例》 ●《城镇土地使用税暂行条例》 ●《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 ●《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》 ●《国有土地增值税暂行条例》 ●《村镇规划建设管理条例》 ●《建设工程质量管理条例》 ●《建设工程勘察设计管理条例》 ●《建设工程安全管理条例》 ●《安全生产许可证条例》 3、地方性法规 ●《城市规划管理条例》 ●《建筑市场管理条例》 ●《建设工程勘察设计管理条例》 ●《村镇规划建设管理条例》 ●《建设工程抗震管理条例》 4、部门规章 ●《房地产开发企业资质管理规定》 ●《城市商品房预售管理办法》 ●《城市房地产转让管理规定》 ●《城市房地产抵押管理办法》 ●《城市房地产中介服务管理规定》 ●《城市房屋权属登记管理办法》 ●《商品房销售管理办法》 ●《城市新建住宅小区管理办法》 ●《房产测绘管理办法》 ●《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》 ●《房屋建筑工程质量保修办法》 ●《实施工程建设强制性标准监督规定》 ●《建设工程监理范围和规模标准规定》 ●《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》 ●《建筑工程施工许可管理办法》 ●《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》 5、地方政府规章、各级政府及其部门制定的规范性文件以及立法解释、司法解释、行政解释等。 （三）、现行房地产、工程建设方面的法律规范，调整的主要内容： 1、房地产开发用地 2、房地产开发 3、房地产转让 4、房地产抵押 5、房屋租赁 6、房地产中介服务 7、房屋拆迁