房地产行业的项目管理讲义p.pdf

房地产行业项目管理 Presented by Stephen 前言 项目管理是房地产开发的中心环节 ，项 目管理已广泛应用于各个行业。同样， 在房地产行业，项目管理正逐渐成为企 业保障产品品质、取得经济效益的重要 手段。 建筑产品作为特殊的商品，一次性投资 大、建设周期长、使用寿命长，全生命 期均需维护，购房者可以说是花费了巨 资，因此房产的品质可谓“至高无上” 。 房地产开发企业要想持续、长久、健康 发展，必须重视建设项目整个生命周期 的项目管理 ,以保证产品的品质，时刻 维护自身的声誉。 概述 房地产业是从事房地产开发，经营，管 理，服务等行业和企业的总称。 房地产可分为： (1) 一级市场指被国家垄断的土地市场， 发展商从国家手中取得的土地，称之为 一级市场。 (2) 二级市场：发展商在所取得土地上盖起的 房子，第一次出售、出租，称之为二级市场。 代理行：服务于二级市场，是发展商与购买者 之间的桥梁，代理公司受理的业务量大，系统 性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择 和建设规划处，还包括楼盘建成后的广告包装 和销售实施，注重配合，是集体行为，是主动 营销。 (3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出 租及抵押。 中介机构：服务于三级市场，它是业主 与购买者或租赁者之间的桥梁。受理的 对象分散无系统，仅强化销售实施，提 供大量的信息，是单枪匹马独立作战， 是被动营销。 第一章：房地产项目管理概论 什么是项目 什么是项目管理 开发商项目管理工作内容 项目的生命周期 项目资源 国际项目管理发展 中国项目管理状况 项目管理知识体系 项目的含义 对确定性对象按限定时间，费用和质量 标准完成的一次性任务。 项目的特征 项目任务和成果具有一次性； 项目目标具有明确性：如工期目标，费 用目标，质量目标； 项目系统具有整体性； 项目对象具有确定性； 房地产项目的定义 房地产项目是工程建设项目的一种，是 指在一定的时间，费用和质量的要求下， 为形成一定生产能力或使用功能的固定 资产，而按特定的程序完成的一次性任 务。 项目管理 定义:项目管理是在项目活动中运用知识、 定义 技能、工具和技术，以满足和超过项目 干系人对项目的需求和期望。 ——项目管理就是把各种资源应用于项 目，以实现项目的目标。 开发商项目管理工作内容 三大阶段 1，前期的准备阶段； 2，建筑施工阶段； 3，经营阶段 前期的准备阶段 主要是策划分析、办理项目立项和规划 的相关手续，主要包括编制选址意见书、 土地使用权出让、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、审定设计方案通 知书等，方可开工建设。当然，征地、 拆迁工作的完成也是申请项目开工的必 备条件之一。 建筑施工阶段 工程建设阶段，是指房地产开发项目从 列入年度施工计划起，到项目施工全部 完成,通过建设主管部门主持的综合验收， 达到客户可以住用程度的过程。 经营阶段 房地产经营,是开发商通过对所开发房地 产的销售、出租和抵押,实现自己预期投 资收益的行为。该项工作从取得土地使 用权起，一直延续到房地产交付使用。 项目的生命周期 概念阶段 规划阶段 实施阶段 结束阶段 概念阶段 主要任务是根据公司的战略规划选定项 目并确定项目是否可行 1．根据公司的整体战略规划选定项目（公司 高、中层参与），然后，由投资规划部或拓展 部对选定项目进行初步和详细可行性研究并制 订项目商业计划书。 2．请相关专家、学者对项目进行评估与论证 （确定风险等级、进行资源测算等），提出项 目建议书。 3．通过公司决策层批准进入下一阶段。 本阶段的工作重点是与公司决策层充分沟通并 请相关专家、学者对项目进行评估与论证以确 定项目的可行性。 规划阶段 对可行项目作好开工前的人财物及一切 软硬件准备 1．确定项目总负责人（重点项目）。