房地产开发经营的程序p.pdf

房地产开发经营的程序 和房地产企业房地产开发经营的主要阶段和过程 根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容. 房地卢开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。 1.建设工程项目设立和企业组建； 2 房地产建设工程项目规划与审批； M 3.土地使用权的取得； O 4.征地与拆迁； C . 5.工程建设与管理； G 6.房地产的租售管理； N O 7.房地产的物业管理。 L U H Z W. W W 房地产开发建设土地使用权的取得 一、我国土地公有制的形式 我国土地公有制采取了两种所有制形式，即集体所有制和国家所 有制。农村土地采取了集体所有制的形式，属于农民集体所有；城市 土地采取了国家所有制的形式，属于全民所有。农村和城市郊区的土 地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于集体所有，并以土地 集体所有制的形式存在。任何个人不能取得土地的所有权。 M 二、土地所有权和土地使用权及使用权的出让与转让 O (一)土地所有权 C . 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土 G N 地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。 O 1.土地占有权。土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。 L U 它是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体只有国 H 家和集体，但是国家和集体作为土地所有权的主体，未必亲自去经营 Z . 和使用土地，这样就导致了土地所有权和占有权的分离。因此土地所 W W 有权人并不—定就是土地占有人。 W 2.土地使用权。土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地 加以利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占有就 无法使用就谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的权能可以同占 有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我国，集体土地所有者可 以直接行使这项权利，国有土地所有者一般把这项权利转让给非所有 人使用。 3.土地收益权。土地收益权就是基于对土地使用权而取得的利息 的权利。土地收益权和土地所有权