房地产投的资分析的案例.pptVIP

房地产投资分析案例  主要内容 1.房地产置业投资经济评价指标和分析方法; 2.房地产开发投资经济评价指标和分析方法 学习目标 1.理解经济评价指标的优劣 2.掌握房地产投资财务分析的方法。  房地产开发投资的财务分析 房地产开发投资经济评价指标 及其计算方法; 案例  、房地产开发投资的投资额、成本和收益的构成 1.房地产开发投资与成本的构成 经营方式 投资 成本 开发销售型开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的 成本支出 开发出租型开发经营过程中的资金投入/含开发建设成本和 出租成本 开发自营型开发经营过程中的资金投入含开发建设成本和 经营成本  房地产开发项目总投资 开发建设投资 经营资金 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 开发经 开发费用 营成本 开发期税费 发产品成本 其他费用 不可预见费用等 固定资产及其他资产门  2.房地产开发投资收益的构成 租售收入(经营收入)=销售收入+出租收入十自营收入 其中,销售收入=销售房屋面积×房屋销售单价 (含土地、商品房和配套设施) 出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价 (含土地和商品房) 自营收入=营业额一营业成本一自营中的商业 经营风险回报 两个关键因素:有效经营面积和价格的制定。  开发出售型 销售净收入=销售收入一项目总开发成本一租售税金 开发出租型: 出租净收入=出租收入一运营成本一经营税金一项目总开发成本 开发自营型 经营净收入=商业经营收入一商业经营成本和利润一项目总开发成本 提示:总开发价值=项目总销售收入一销售税费; 销售净收入≡总开发价值一项目总开发成本。  扣除项目 A.取得土地使用权所支付的金额 B.开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发) 的成本 C.开发土地和新建房及配套设施的费用; D.旧房及建筑物的评估价格。评估价格须经当地税务机 关确认。 E.与转让房地产有关的税金(营业税、城市维护建设税 印花税、教育费附加) F.对从事房地产开发的纳税人可按本条A、B项规定计算 的金额之和,加计20%的扣除。