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房地产项目类型基础概念 传统的项目类型 传统的项目类型 我们通常以别墅/公寓/普通住宅的划分标准看 别墅 待不同的项目类型 公寓 这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义 普通住宅 的考虑因素。 别墅代表着总面积大、总价昂贵,独立的建 筑空间与独有的建筑外形 公寓的特征是单价高、品质化配套服务:市 区中心位置、内外装修讲究; 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于 各处的建筑形式灵活的楼房。 项目类型的发展与丰富 北京的住宅市场上,概念与新品迭出,项目类型随着丰富 经济适用房概念的提出与实施,以政策性因素界定项目类型,一小部分普通住宅分 离而出 经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴,销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民 板楼与塔楼孰优孰劣的争论,使得细化的概念获得广泛认知度。 板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战,板楼的优势形象在消费者心中占据上风 公寓的建筑形式不再单一,过去几乎全以塔楼形式出现,近年板楼形式的公寓项目 渐多 随着板塔 批板楼公寓涌现,市区中心位置、高档配套服务,板楼公寓成新时尚 城市别墅的兴起; Townhouse的岀现、热炒与凤靡,确立一种新建筑形式的主流地 位 Townhouse风声水起,第一批 Townhouse火了:跟风的 Townhouse被困了:究竟 Townhouse何去何从,业界还在摸索中 在概念的变化与形式的丰富中,我们用更清晰的界定方法看待住宅的项目类型: 项目类型的新界定 别墅 传统的别墅项目 小高层、多层 公寓、普通住宅、经济适用房 皆宜以板楼或塔楼形式出现。 以别墅、 Townhouse、板楼、塔楼为线索,我们分别深入研宄这四种主流建筑形式 别墅项目类型 北京别墅基本解读 别墅的概念 别墅作为一种建筑类型,是有明确概念的。顾名思 别”字是“另外 “另一处”的意思,而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合,从字面上 可以作“山野之地”解。 因此,传统对别墅的定义要素:作为别墅,首先要远离繁华、喧闹的城镇 第二,要有较大规模的私家花园:第三,有更高的私密性要求:第四,要建 在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。 慨念延伸:城市别墅 近年,别墅项目向城市中心发展,尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起, “城市别墅”成为新名词。一方面,由于位居中心,城市别墅具有交通条件 优越、配套设施完备的长处,正因为如此,相较之传统的郊区别墅,城市别 墅不具备相应的开阔面貌。目前,郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。 北京别墅项目的兴与衰 北京市场的第一个别墅项目 从92年北京第一个外销别墅—丽京花园应运而生至今,北京的别墅市场已经具备了逾 10年的历程 不断的转折沉浮 从Ω2年开始,北京别墅项目经历了勤耕不辍的两年,供销两旺:随着国家宏观调控、全 国房地产崩盘,北京的别墅项目一蹶不振:经历了5、6年的低谷,从2 年下半年 开始,开始出现转暖迹象:;2002年别墅项目的供销热潮更是被业界形容为“别墅年” 2002年香山自然资源的过度采发、已经导致政府明令禁止香山所有别墅项目的停工,时 至2003年2月,国土资源部下发紧急通知“停止别墅类用地的土地供应,清理各类园区 用地,加强土地供应调控”。 今日北京别墅项目总貌 兴起——跌落——回暖——热潮——变局,北京别墅一路走来,项目总数超过150个, 单位套数达到4万以上,总建筑面积逾千万平米。占北京所有楼盘数量的5%,而总金额 约占到北京住宅总投资金额的一半 项目总数 单位套数 总建筑面移 占北京楼盘数量百占北京住宅投资金额百 超过150 4万多套别墅总建筑面积不下千万 50% 平方米 北京别墅市场特点 别墅区域格局形成 口北京的东北和西北部是别墅的主要聚集地,别墅数量占到京城别墅总量 东北部别墅项目众多的原因 发历史长,市场氛围较浓:东北部一直是北京郊野别墅的重点区域 今年以朝阳公园为核心,又推出一批“城市别墅 经济地理位置与自然地理位置双优:东北别墅区北通首都机场,南靠涉 外商务使馆区,商务及购物都非常方便:同时由于东北部区域绿化面积 较大,是京城绿化环境最好的地区之一,又有温榆河、潮白河两大河流 球场、乡村高 尔夫球场等高档配套设施,这都为高档别墅开发提供了有利条件。 西北部别墅项目众多的原因 得益于IT业的发展:与东北部别墅的热度相比,西北部别墅发展则相对 北京别墅项目地区分 缓慢,曾一度出现了仅有翠湖、碧水庄园、玫瑰园等几个高档项目的局 布 面。但近几年随着政府对∏T产业和新经济的倾力支持,西北部地区经济 迅速发展,造就了一批财富精英,这部分人群绐西北区域内的别墅市场 提供了巨大的市场需求 城市绿化的新面貌:西北区域大面积绿地和林带正在建设,良好的绿化 不境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水库、