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房屋维修及设备设施管理 授课人 」张险峰  房屋维修管理 第一节房屋维修管理概述 房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 (一)房屋维修的概念 房屋维修是指对已建成的房屋进行翻修、大 修、中修、小修、综合维修和维护保养 )房屋维修管理在物业管理中的地位与作用 1从物业自身的角度看 2从房地产业的角度看 3从物业管理企业的角度看 4从使用和社会的角度看  房屋修缮责任的划分 国务院《建设工程质量管理条例》 建设部第80号令《房屋建筑工程质量保修方法》 1新建房屋在保修期内 建房屋、自每栋房屋竣工验收合格之日起,在规定的保修期内,由 施工单位负责房屋质量保修。竣工验收与业主进入的时间差,由建设单 位负责 在正常使用条件下,建设工程的最低保修期为 和主体建筑工程,为设 有防水要求的卫生间,房面和外墙面的防渗漏, (三)供热和供冷系统,为2个采暖期、供冷期 (四) 修工程,为2年; 其它项目的保修期限由发 起计算 摘自国务院《建设工程质量管理条例》第四  2保修期满后 (一)物业管理企业承担房屋建筑共同部位 共用设施设备,物业规划红线内的市政公 用设施和附属建统及附属配套服务设施的 修缮责任。 )业主承担物业内自用部位自用设备的 修缮责任。 3.其他情况 凡属使用不当或人为造成房屋损坏的, 由其行为人负责修复或给予赔偿  物业管理企业房屋修缮管理的内容 (一)房屋修缮计划管理 )房屋修缮技术管理 )房屋修缮质量管理 1,强化修缮工程质量监督 2加强修缮工程质量管理 3完善修缮工程质量保修制度 (四〕房屋修缮施工管理 (行)房屋修缮资金管理  房屋修缮资金的筹措 1、业主缴纳的维修基金(深圳特区是本体维 修基金) 2,发展商缴纳的专项维修基金(部分省市 规定) 4、物业管理服务费的一部分 5、开展各种经营收入中的部分盈余  第二节房屋损坏原因 房屋的基本功能与要求 」安全性、适用性、耐久性以及艺术性 房屋损坏的现象及原因 )房屋损坏的现象 外部损坏、内部损坏、结构损坏、装修损坏、设备损坏 二)房屋损坏的原因 」1.自然损坏的因素 气侯因素、生物因素、地理因素、灾害因素 2.人为损坏 使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养工作不善  第三节房屋完损等级评定 房屋完损等级是对现有房屋的完好或损坏程 度划分等级,即房屋的质量等级 房屋常用结构及其组成部分 1.常用结构 房屋常用结构分为钢筋混凝土结构、混台结构、砖木结构 2组成部分 结构部分、装修部分、设备部分 房屋完损等到级评定方法 按《房屋完损等级评定标准》规定的统一标准,项 和 懂房屋进行综合性的评价。  房屋完损等级的分类及标准 1完好房 2基本完好房 3.一般损坏房 4严重损坏房 5危险房 四、评定房屋完损等级的一般做法 1定期评定房屋完损等级 2不定期评定房屋完损等级 五、房屋完好卒、危房率的计算  第四节房屋维修工程 房屋维修工程的分类 (一)按房屋的完损状况利工程性质划分 1.翻修工程 2大修工程 3.中修工程 」4小修工程 5综合维修工程 二)按房屋的结构性质划分 」1承重结构的维修 2非承重结构的维修