房屋租赁常见法律风险及解的决的方案.pptVIP

SZTI 深圳市房屋租赁行业协会 房屋租赁常见法律风险及 解决方案  合同无效的风险 诉讼纠纷 恶意欠租 损失赔偿  承租人装修的风险 33日2h 人员伤亡 房屋结构变更 肖防事故 装饰装修物如何处 理易发生纠纷  襄阳市“4·14”重大火灾事故调查报告 013年4月14日5时40分许,襄阳市樊城区前进路158号迅驰星空网络会所发生火灾,建筑物过火面积510m,造成14人死亡 17人受伤,直接经济损失达1051.78万元 建筑所有权人为中铁七局集团有限公司,由其下属的第四工程有限公司(以下简称“中铁七局四公司”)负责管理。 2008年10月,中铁七局四公司将其出租给 店管理有限公 馆业经营,开设一景城市花园酒店。配电、消防、给排 水等有关设施按当时状况一并租赁,但要求酒店办理相关手续后方能使用。合同约定房屋不能转租,对于消防责任没有明确约 定。在酒店装修改造中,新增消防设施皆由一景酒店管理有限公司投资安装 2009年12月,一景酒店管理有限公司违背合同约定,将“部分房屋”转租给徐苏开网吧。配电、消防、给排水等有关设施 按当时状况一并租赁给网吧使用,但同样要求网吧办理相关手续后方能使用,并承诺遵守国家的法律法规和襄樊市有关规定 合同中租赁的具体范围未明确,只用“部分房屋”代瞽,而网吧在型长边的一层屋顶平台上搭建的第二层大厅(实测面积205 m)未明确租赁、改建、使用关系及管理责任 事故房屋消防设施情况 景城市花园酒店内设置有火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓系统、消防广播、声光报警器、防火卷帘 等建筑消防设施:配置了32具应急照明灯,28具疏散指示标志 具4KG干粉灭火器等消防器材。消防供水由12m3的屋顶水箱 160m3消防水池及消防水泵组成,消防水泵包括消火栓泵和消防喷淋泵各2台(分别为一主一备)。2009年12月28日,樊城区 安消防大队核发了消防安全检查合格证。事故发生时自动喷水灭火系统处于手动状态 网吧未与酒店一起设置火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统等消防设施。仅配置了干粉灭火器、应急照明灯、疏散指示 标志等消防器材。2010年2月8日,樊城区公安消防大队核发了消防安全检查合格证 责任认定及事故性质 1.一景酒店管理有限公司及其一景城市花园酒店消防安全制度和消防安全责任不落实:对员工的消防安全教育培训不到位 固定消防设施作用未发挥:火灾发生后组织疏散不力 景酒店管理有限公司及其一景城市花园酒店对事故发生负有主要责任。该公司执行董事、经理刘涛,股东、监事李向东 对事故发生负有主要领导责任 2.迅弛网吧消防安全制度、用火用电操作规程及灭火和应急疏散预案缺失;违章搭建、违规使用装修材料,存在重大火灾 隐患:消防安全贲任不明确,日常管理不到位 迅驰网吧对事故发生负有主要责任。迅驰网吧法定代表人徐苏、合伙人陈云、时任店长彭晨对事故发生负有主要领导责任 当班网管程潜、收银员李杨对事故发生负有直接责任 3.中铁七局四公司安全生产主体责任落实不力 中铁七局四公司未按照租赁合同的要求及时有效阻止一景酒店的转租和违章搭建行为,资产安全监管责任落实不力 中铁七局四公司对事故发生负有重要责任。该公司时任总会计师、工会主席熊传荣,劳务中心主任李国平对事故发生负有 重要领导贲任  物业无法及时收回的风险 物业无法收回,不能产生收益 强制清场易发生侵权纠纷 停水、停电易激化矛盾  诉讼的风险 诉讼周期长 耗费人力 物力 执行难  承租人实施犯罪并致人死亡出租屋房主被判担责 乡金南社区唐某夫妇处租房,唐葉夫妇未审查王玲玲等人从事的职亚、承租用途等,也未到有 关部门办理登记备案手续,即向王玲玲等人出租了位于3楼的房间 玲玲等 唐某夫妇对上述人员所从事的活 时后,张某某从3楼跳窗逃跑,坠地后身受重伤,经抢救无效死 等骗至出租屋内。在被限制人身自由 年12月,王玲玲等5名案犯均被判刑并附带民事赔偿,但均无履行民事判决的能力。被害 宁乡县人民法院依法作出上述判决。被告唐某夫妇不服,遂向长沙市中级人民法院提出上诉 县人民法院的一审判决。判令因出租房屋时未尽注意义务和安全保障义务而导致被害人身亡的 出租屋主是否应当为他人在其出租房屋内实施犯罪行为造成的严重后果承担补偿赔偿责任 乡县法院负责本案一审的法官龙理文说,城市房地产管理法第五十四条规定 等条相短简他筱莉南夏参5同 赁用途、租赁价格、修缮责 最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“从 娱乐等经营活动或者其他 活动的自然 其他组织,未尽合理限 保障义务致使他人 赔偿权利人请求基承担相应赔偿责任的,人 第三