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第8章房地产评估 8.1房地产评估概述 少8.2市场途径及其方法在房地产评估中的应用 少8.3收益途径及其方法在房地产评估中的应用 少8.4成本途径及其方法在房地产评估中的应用 8.5其他评估技术方法在房地产评估中的应用  8.1房地产评估概述  8.1.1房地产的概念及其特征 房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权 属的总称。其中,土地是指地球表面及其上下一定 范围的空间。建筑物是指人工建筑而成,由建筑材 料、建筑构配件和设备等组成的整体物。其他地上 定着物是指固定在土地或建筑物上,与土地、建筑 物不能分离,或者能够分离,但是分离不经济,或者 分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或 功能,或者使士地、建筑物的价值受到明显损害的 植物或人工建筑等。  1)土地及土地权利 (1)土地 土地一般是指地球表层的陆地部分, 包括内陆水域和滩涂。如果广义地看,土 地是指陆地及其空间的全部环境因素,是 由土壤、气候、地质、地貌、生物和水文、 水文地质等因素构成的自然综合体  (2)土地的特性 ①土地的自然特性 A.位置的固定性。B.质量的差异性。 C.不可再生性。D.效用永续性。 ②土地的经济特性 A.供给的稀缺性。B.可垄断性。 C.土地用途的广泛性。D.效益级差性。  (3)土地权利 土地所有权的归属 我国城方土地的所有权属于国家; 农付和城方郊区的士地,除出法律规定属于 国家所有的以外,属于农民集体所有; 宅基地和自房地、自房山属农民集体所有。 2)土地使用权出让最高年限按下列用途由国 务院确定:(掌握) 1居住用地70年; 2.工业用地50年; 3教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; 4.商业、旅游、娱乐用地40年; 5综合或者其他用地50年。  2)建筑物 从建筑学的角度来看,建筑物是指人工 建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类 房屋是指能够遮风避雨并供人居住、生产 储藏物品或进行其它活动的工程建筑,一般 由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件 组成;构筑物则指除房屋以外的建筑,如道 路、桥梁、水坝、水井、水塔、隧道、烟筒 等。从资产评估的角度来看,建筑物不仅包 括了房屋和构筑物,而且还包括了与其不可 分离的部分及其附带的各种权利。  3)房地产特性 房地产是地产(土地使用权)、建筑物以 及地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦 称不动产。房地产兼有地产与建筑物的特性, 而它们的结合又形成了一些新的特性 房地产一般具有如下特性: (1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。 (3)保值与增值趋势 (4)投资风险性 (5)政策限制性。  8.1.2房地产评估原则 进行房地产评估时,除了需要 遵循供需原则、替代原则、贡 献原则等,还应该遵循以下原 则  1)合法性原则 是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合 法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地 产的最有效使用时,必须根据城市规划及有关 法律的规定,依据规定用途、容积率、建筑高 度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。 2)最佳使用原则 评估房地产价值时,不能仅仅考虑房地产现时 的用途和利用方式,而是结合预期原则考虑何 种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可 能,以最佳使用所能带来的收益评估房地产的 价值