房地产销售中法律问题题与的风险防范探讨.pptVIP

房地产销警行为中的法 问题与网险意探讨 四川华宜置业股份有限公司 二O一二年二月成都莫智荣 总则 ·核心:防范预约、缔约、履约风险,合法有效规避 销售行为风险扼杀诉讼或败诉风险。 ·策略:扎实掌握相关法律知识坚持原则性并有效 贯彻工作细心高度谨慎 ·宗旨:持续良性推进房屋销售远离争议风险边缘 避免涉烦涉诉从容面对无理缠讼 对风险的认识 概念:某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合。 特点:1、客观性2、偶然性3、损害性4、不确定性5、相 对性(或可变性) 房地产销警为可能会到起的风险类器 A经营风险因销售行为不当或管理不善而致公司的经营风 险 B责任风险缔约过失责任风险、违约责任风险、行政处罚 风险、刑事责任风险。 鶴活的风险家彻 郑州某房地产开发公司因审查不严形成虚假广告被处罚 款150万元致公司重大损失案 重庆某地产开发商未取得房屋预售许可证违规销售被处 巨额罚款并被勒令停业整顿6个月 四川某置业集团一楼盘因一房多卖以涉嫌诈骗被诉冋时 公司资质被降; 上海某开发商因公开散发的彩印宣传资料与实际交付房 屋不一致引发被群诉败诉案同时被定性为群体事件遭政府 查处 深圳某开发公司置业顾问误将定金写作订金在房价下跌 时引发群体退房事件致公司严重损失 分 ⊙商品房销售过程中可能涉及的法 律问题 ⊙对可能发生的问题风险评估 ⊙对可能发生的风险有效规避控制 ⊙应对措施探讨 房屋销售所涉法律风险的阶段 预约过程(包括展示宣传意向预定购阶段) 鐮夠冠程(包括介绍说明淡利签鈞阶) 厦的过程(含签鈞蜃的合同厦行跟踪房交竹 争议解决阶殿) 预约阶段所涉法律问题 预(现)售应具备的条 件 、广告及宣传资料的合法 性、阐述物业用语的恰当性; 意向合同或定(认)购 协议的规范准确填写 颚()售应满足的条件 预售的条件 取得建设用地规划许可证 取得建设工程规划许可证 国有土地使用证 建设工程开工证 商品房销售许可证 已投入工程建设资金达到总投资的25%以上 施工进度和竣工交付时间确定 现售的条件 开发企业企业法人营业执照和房地产开 发企业资质证书齐备 取得土地使用权证书和使用土地批准文 件 持有建设工程规划许可证和施工许可证 已通过竣工验收 拆迁安置已落实 小结:上述条件的满足是楼盘销售的前置 条件,是销售信心的基本来源,同时上述条 件的满足与“恰当”展示或“必要”出示, 更是培植与激发购买欲望的有效武器,只有 在与潜在客户或准客户的数次谈判交锋中充 分运用这些武器并配合灵活的销售技巧,才 是达成销售业绩的客观保证。这些问题系法 律问题但不是房屋销售中的法律风险,可只 有了解了这些基本知识,作为置业顾问,才 有可能成为一名攻防兼备的合格销售人员。