房地产开发企业所得税政策 新.ppt

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? 4 、采取委托方式销售开发产品的,应按以 ( 1 )采取支付手续费方式委托销售开发产 品的,应按销售合同或协议中约定的价款 于收到受托方已销开发产品清单之日确认 收入的实现。 ? ( 2 )采取视同买断方式委托销售开发产品的,属 于企业与购买方签订销售合同或协议,或企业、 受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的, 如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格, 则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款 于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的 实现;如果属于前两种情况中销售合同或协议中 约定的价格低于买断价格,以及属于受托方与购 买方签订销售合同或协议的,则应按买断价格计 算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确 认收入的实现。 ( 3 )采取基价(保底价)并实行超基价双 方分成方式委托销售开发产品的,属于由 企业与购买方签订销售合同或协议,或企 业、受托方、购买方三方共同签订销售合 同或协议的,如果销售合同或协议中约定 的价格高于基价,则应按销售合同或协议 中约定的价格计算的价款于收到受托方已 销开发产品清单之日确认收入的实现,企 业按规定支付受托方的分成额,不得直接 从销售收入中减除; ? 如果销售合同或协议约定的价格低于基价 的,则应按基价计算的价款于收到受托方 已销开发产品清单之日确认收入的实现。 属于由受托方与购买方直接签订销售合同 的,则应按基价加上按规定取得的分成额 于收到受托方已销开发产品清单之日确认 ? ( 4 )采取包销方式委托销售开发产品的, 包销期内可根据包销合同的有关约定,参 照上述 1 至 3 项规定确认收入的实现;包销 期满后尚未出售的开发产品,企业应根据 包销合同或协议约定的价款和付款方式确 ? (三)代收代缴款项的处理 ? 企业代有关部门、单位和企业收取的各种 基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价 内或由企业开具发票的,应按规定全部确 认为销售收入;未纳入开发产品价内并由 企业之外的其他收取部门、单位开具发票 的,可作为代收代缴款项进行管理。 (四)销售未完工开发产品取得收 入的税务处理 ? 房地产购销合同在开发产品竣工前后均可 能签订,按照有关规定,房地产开发企业 按规定取得预售许可证后,可上市预售房 地产。在预售中取得的价款,属于暂收性 质的价款,由于开发产品尚未竣工验收, 不符合收入确认条件,这时不确认收入, 待开发产品竣工验收并办理移交手续后, 确认收入实现,将“预收账款”转为“主 营业务收入”。 税法规定 ? 企业销售未完工开发产品取得的收入,应 先按预计计税毛利率分季(或月)计算出 预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开 发产品完工后,企业应及时结算其计税成 本并计算此前销售收入的实际毛利额,同 时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额 之间的差额,计入当年度企业本项目与其 他项目合并计算的应纳税所得额。 ? 在年度纳税申报时,企业须出具对该项开 发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异 调整情况的报告以及税务机关需要的其他 相关资料。 例 ? 某房地产开发企业按当年实际利润据实分 季预缴企业所得税。 2009 年一季度销售未 完工开发产品取得的收入 2000 万元,实现 利润总额 1000 万元(含预售收入实际缴纳 的流转税、土地增值税),税务机关规定 的预计计税毛利率为 15 %,企业所得税税 率 25 %。 ? 2009 年一季度应预缴企业所得税税款: ? ( 2000 × 15 % +1000 )× 25 %= 325 万元 ? 第二年该开发项目完工,年末,主营业务 收入 5000 万元(含结转的预售收入 2000 万 元),确认经营成本 3000 万元,为简化起 见,不考虑流转税、土增税、期间费用。 ? 应缴企业所得税( 5000-3000-2000 × 15 %) × 25 %=( 2000-300 )× 25 %= 425 万元 (五)房地产开发企业计算应纳税 所得额 ? 应纳税所得额=收入总额 - 不征税收入 - 免税 收入 - 扣除额 + 本期新增预计毛利额 - 已结转 的以前期预计毛利额 - 允许弥补的以前年度 亏损 (六)视同销售收入的处理 ? 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个 人的非货币性资产等行为,应视同销售, 于开发产品所有权或使用权转移,或于实 际取得利益权利时确认收入(或利润)的 实现。 ? 1 、按本企业近期或本年度最近月份同类开 2 、由主管税务机关参照当地同类开发产品 3 、按开发产品的成本利润率确定。开发产 品的成本利润率不得低于 15% ,具体比例 由主管税务机关确定。 (七)租金收入的处理 ? 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初 始登记、取得产权证前

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