业主弃房断供,开发商的风险控制与诉讼策略选择.docVIP

业主“跑路”，开发商受牵连 ——银行诉开发商贷款连带保证责任一案 当业主不顾一切弃房断供，甚至“跑路”下落不明后，银行一般会直接起诉开发商，开发商就有为业主的买房贷款承担连带责任的风险。点击畅读，如何为开发商在销售过程中控制风险，及在涉诉后确定合适的诉讼策略。 【基本案情】 原告：昆山市某银行 被告：H房地产开发公司 法院：昆山市人民法院 案由：保证合同纠纷 原告诉称：2009年7月22日，案外第三人M先生为购买H房地产公司开发的位于昆山市某楼盘54号605室房产，与昆山市某银行签订了贷款合同，贷款本金2,000,000元，借款期限120个月，被告为上述贷款提供连带责任保证。2012年8月13日，M先生累计拖欠贷款共计5期，而且下落不明，原告遂向昆山市人民法院起诉，要求被告承担连带责任，同时承担因该纠纷而产生的律师费。 被告辩称：对于原告所诉称的事实和理由，被告并无不同意见。但是该纠纷的原因是因第三人M先生引起，原告应该积极向M先生主张。另外，原告要求的因该纠纷而产生的诉讼费要被告承担，于法无据，法庭应该不予支持。 【代理意见】 在接受被告H房地产开发公司委托后，初步了解有关案情并查阅资料后，我们代理律师认为，由于M先生买房后未办理过户，按银行贷款合同和《担保法》、《担保法司法解释》之规定，开发商有义务承担连带保证责任，因此，基本确定了以下两套代理方案供当事人选择： 方案一： 1．开发商应诉，承担连带保证责任，代M先生支付贷款和利息，但对于某银行提出的赔偿要求，并不应由开发商承担。 2．开发商在承担了连带保证责任后，以M先生为被告向法院提起诉讼，追偿代为支付款项，并解除房屋买卖合同。 方案二： 说服银行撤诉，直接起诉M先生，开发商配合银行寻找M先生下落，并办理过户手续。银行可申请执行M先生房产。 两套方案比较： 方案一涉及两个诉讼，加之M先生下落不明，诉讼周期较长，还要先行代M先生支付贷款本金和利息，初始成本较高。但通过追偿，开发商可以弥补损失。同时，如果解除合同拿回房屋的话，考虑到房价上涨的因素，开发商并不会有经济利益损失。方案二，开发商无任何成本支出，但银行方面成本会增加，银行未必同意。 代理律师确定以上代理思路后，向H地产开发公司出具了书面的《案情分析报告》。 H地产开发公司同昆山市某银行沟通后，昆山市某银行还是决定起诉H地产开发公司，于是最终确认采用代理方案一，双方正式签订了委托代理协议。 【争议焦点】 代理律师参加了昆山市人民法院对本案的开庭审理，由于案情较为清楚，庭审争议焦点主要集中在两个问题上： 第一，昆山某银行是否尽到了通知义务。 第二，开发商承担连带保证责任的范围如何确定。 【法院裁判】 庭审中，代理律师充分阐述了如下答辩意见： 1.M先生至今未办理收房手续，无法办理他项权证； 2.对贷款本息无异议； 3.按通用条款，律师费责任不在保证责任范围内，因此不同意承担损失赔偿。 法院审理后最终基本采用了代理律师的意见，判决被告先行代付贷款本金和利息，但不承担原告的其他支出。 【裁判解析】 本案虽然事实比较清楚，法律关系相对清晰，但其在实践中的意义却不容忽视。如示意图所示，目前的商品房销售过程中，银行、买房人和开发商这三者关系是： 买房人为了购买开发商开发的房产，大多需要向银行申请贷款； 银行为了降低其自身的风险，在发放贷款时，就会要求开发商承担连带责任，一旦买房人借款人无法及时偿还贷款，可以要求开发商代为偿还； 而开发商为了促成房屋的销售和及时回笼资金，即便明知有要承担连带责任这一风险的存在，也不得不去承担。 律师的工作是在法律的范围内尽力为当事人谋取利益，本案中，虽然连带保证责任无法避免，但代理律师据理力争，说服原告撤销了赔偿诉讼请求，尽可能为当事人减少了损失。而且从整个诉讼结果看，开发商实际并不会有经济利益的损失。 贷款买房的出现，是近年来房地产业的迅速发展的一个巨大推动力，但由于银行要对风险进行控制、开发商要促销售，开发的担保责任就难以避免。随着经济形势的变化，一些投资买房人的资金链日趋紧张，特别是在房价高位时买房作投资的人，更易出现断供的现象。 今年，因为断供引起的银行诉开发商、贷款人还款的案件比往年大大增加。可以预见，随着国家调控的延续和经济形势的变化，此类案件在将来会更为频繁的发生，就给作为房地产开发企业如何更好的控制风险，在促进销售的同时降低自身连带责任风险，是目前每个开发企业都必须重视的新问题。通过办理这个案件，我们对如何控制风险做如下总结： 1、责任类型与承担方式 目前开发商向银行承担的是阶段性连带保证责任，其方式为开发商向银行先缴纳一部分按揭贷款保证金，该保证金在按揭贷款过程中由银行按照贷款总额的一定比例向开发商收取，并承担按揭贷款的连带保证责任，至完成过户并办出房产证、完成抵押登记后，银行将按