同致行_湘潭德客隆_盛世融城项目发展战略营销策略报告.pdf

德客隆德客隆德客隆德客隆 ··盛世融城项目盛世融城项目盛世融城项目盛世融城项目 汇报方案汇报方案汇报方案汇报方案 同致行顾问 年1212月月 新城区发展及长株潭一体化下，本项目占据相当有利位置，处于湘 潭新城区－－岳塘区，位于德国工业园、双马工业园及高新区新材 料工业园核心地带料工业园核心地带，，紧邻长紧邻长、、潭快速通道潭快速通道 －－－－板塘大道板塘大道。。 本项目总占地约124亩，1.75的综合容积率，在湘潭房地产市场属于 中等偏上规模，其物业形态具有复合型。 从小区域来看，工业园区与城市发展新城区是本项目重要的区域特 征征；；从大区域来看从大区域来看，，长株潭综合配套改革试验区的通过长株潭综合配套改革试验区的通过，，为湘潭整为湘潭整 体发展创造了良好的契机。 因此，同致行认为，三线城市开发，特别是在长株潭城市群这一 特定历史性的环境中特定历史性的环境中，，受政府政策及规划导向因素影响更大受政府政策及规划导向因素影响更大，，项项 目运作的安全性，尤其是启动期的成功启动从某种程度讲比高获 利更重要。 基于此基于此，，本报告用了在研究市场本报告用了在研究市场、、挖掘项目价值的基础上挖掘项目价值的基础上，，运用运用 大量篇幅对项目发展战略进行阐述。此外，我们从定位及主题概 念挖掘着手，对营销策略及部署方面提出了我们的一些思路，供 贵司参考贵司参考。。 我司亦希望以此为基础，和贵司共同商榷、探讨！ 项目概况 项目基本资料项目基本资料 地理位置地理位置：： 湘潭市岳塘区板塘大道，紧邻岳塘 区政府 技术指标： 占地面积：124亩 建筑面积建筑面积：：15.9315.93万平米万平米 容积率：1.75 地块编号 1 2 4 5 占地面积（平米） 12310 32300 21240 21300 容积率容积率 33 1.71.7 33 1.71.7 本项目是湘潭新区中低密度、复合型物业 项目背景与约束条件项目背景与约束条件 所在版块形象好 认知程度较高的新城区房地产版块，区域整体档次较高 住宅市场供应加大 政府大量出让土地，2005年市场供应量显著增加，导致 市场竞争将异常激烈 地块控规政策导向性强 政府主导的新区，规划的配套设施有待于政府的持续投入 市场价值尚未凸显 受消费观念影响，洋房/多层价值尚处于起步期 本报告的研究思维导图本报告的研究思维导图 基地价值分析 市场分析 项目定位 整体发展战略 营销推广战略 宏观大势一宏观大势一：：长株潭综合配套改革试验区批复长株潭综合配套改革试验区批复，，湘潭战略地位的优势更加明湘潭战略地位的优势更加明 显，地处长株潭综合配套改革试验区的关键传承点。 2000-2020 时代的脚步时代的脚步 经济互补，提速发展，吸引投资，提升区域价值，相对全国，该区域成为投资热点； 株洲湘潭融合程度较高，湘潭与长沙依旧受距离影响较大 宏观大势二宏观大势二：：市政府东迁市政府东迁、、岳塘区政府新建岳塘区政府新建，，市政市政、、经济中心凸显无疑经济中心凸显无疑，，湘湘 潭城市发展重心明显偏向河东新城，为区域房地产发展奠定了基础。 2004年，湘潭市政府东迁，逐步打造成湘潭的 政治中心政治中心、、文化中心和经济商贸中心文化中心和经