不动产经济学(3)不动产经济基础理论.pdfVIP

不动产经济学 Essentials of Real Estate Economics 第一部分：不动产经济基础理论 第一部分学习内容 1、导论 1、导论 2、区域与社区分析 2、区域与社区分析 3、土地利用管制  3、土地利用管制 4、不动产税收的经济学 4、不动产税收的经济学 学习目标  了解土地利用的经济学原理  了解西方土地利用管制模式。  了解城市规划原理和基本步骤。  了解西方土地利用管制的最新趋势。 学习内容 1 第一节 土地利用的经济学原理 1 2 第二节 土地利用管制模式 2 3 第三节 城市规划原理 3 4 第四节 土地利用管制的最新趋势 4 请思考：  怎样从经济学的角度对土地进行利用？  为什么政府要对土地利用进行管制？  土地利用管制目前存在哪些争议？  土地利用管制的模式是什么？ 第一节 土地利用的经济学原理 一、土地稀缺原理 二、替代原理 三、比例原理 四、限制因素最高报酬原理 第一节 土地利用的经济学原理 一、土地稀缺原理  土地既是资源，又是财产，但近几十年来我们 很少把土地当作财产看待。为了说明土地的稀缺 原理，我们引用财产的有关内容。 第一节 土地利用的经济学原理 经济学家通常把财产分为自然财产和经济财产  自然财产是指自然存在的、数量充裕的、足敷 一切需求的财产。这些财产，人类离不开，但又不 需要购买，人类也无法垄断它，这就是所谓的“无 价之宝”。  经济财产则往往是凝结有人类劳动的、供不应 求的财产。这类财产不但通过买卖进行流通，而且 其价格还与稀缺度成正相关，即稀缺度愈大，其价 格愈高；反之，其价格亦低。 第一节 土地利用的经济学原理 土地是什么财产？  如果是自然财产的话，人们就不会买卖土地，而且地价更不会越 来越高；  如果是经济财产，地球上又有许多土地未开发利用，仅从数量上 看，何以供不应求？  其实，看土地的供求关系不能仅从数量上看，更重要的是从土地 质量上看，即从土地的土壤肥力、位置等方面去分析。 总而言之：  人口数量在增长，社会产业的规模和种类也在快速发展，这些变 化都对适宜用途的土地提出了相应的要求。  “因此，具有合适的特性的土地供应，一经减少到不敷需求的时 候，这种土地就可以说是比较稀少，就值得花代价去购买。” （[美]伊利等著《土地经济学原理》） 第一节 土地利用的经济学原理 说到底，土地的稀缺性，就是适合各种 用途的土地的供不应求。 按照西方经济学 观点，土地稀缺是土地有价的原因之一。 第一节 土地利用的经济学原理 二、替代原理  在日常生活中，人们往往倾向购买同类同用途商品中的廉 价商品，如用大宗的上市的水果、蔬菜代替刚上市的水果 蔬菜。一般说来，当两种或两种以上的商品在质上具有同 样用途，或者同样使人满意的时候，人们就愿意以购买低 价商品代替高价商品。  替代原理的作用 1、支配土地从一种