2020年新版上海房地产法律相关介绍.docxVIP

李东方律师：法律志愿者如何接待当事人及上海房产法律实务 作者：陈扬~JIRO 法援十五周年系列讲座一一李东方律师相关录音记录（ 2012.11，房产纠纷组） 李东方律师来为我们进行这场关于法律志愿者如何接待当事人和上海房产相关法律 法规及实务案例的讲座。 一?上海房产法律实务 上海市主要的财产纠纷就是房产纠纷。今天就讲和上海房产相关的法律法规实务知 识，着重讲实务方面。希望能给大家带来收获。 1?上海市公有住房法律法规（上海市高级人民法院的司法解释） 现在公有住房的出售合同，假设你是律师， 有当事人来咨询说：我现在有套房，是单 位分配的。单位分房是八十年代计划经济的产物，当时住房不是市场经济，是单位售配的， 单位根据你家的住房条件分配给你公有住房， 这里有一个公有住房合同。 公有住房和现在从 开发商手里买的商品产权房是完全不同的两个性质。 公房怎么又能卖成产权房？公房是上海 人所说的租赁房，是单位分的， 你是承租人。上海市公有住房在八十年代时已经是公房，到 94年计划经济开始转变为市场经济，公有住房当时逐渐允许购买，也就是上海市第一批房 改。则第一批房改的就可以把这个房子买为产权房。 公房买为产权房是带有一定福利性质的 房子。房价很低。 我们看这个协议的表一， 这里有个承租人和同住人， 他们是父子关系。而当时买产权 受益人定为这个老先生的儿子， 在购买的过程中，儿子把老先生的名字划掉了。 过一段时间， 老先生知道了，矛盾由此产生。所以有人来问，这个房子是什么性质，大家应该没有学到。 我们看这个表一，这个房屋买卖必须由承租人和同住人签字。 那么同学就问，什么叫同住成 年人。同住成年人就是在这个房子里有户口的成年人。 户口在上海是非常重要的。 有户口的 人都要签字。所有人签字这个房子就可以买成产权。买成产权后，产权人可以写两个名字， 也可以写一个名字。但是，在 94方案中规定，买房的时候只能写一个人的名字。经常有老 年人提到94方案，这很重要。就像这个案列中，这家有 5个同住人，两位老人以及老大、 老二、老三，那么 94年买产权时就是对其他四个人权益的侵害。这个尴尬现象是由当时的 政策造成的，所以后来上海市高院出台了一个解释。 上海市高院规定，凡是94年这种情况， 其他同住成年人都可以将自己的名字加入这个产权。事实上， 94方案从94年开始，一直到 95年12月30日。在这个期间买房子的都适用 94方案。如果房子买好后把户口迁走了，买 房时户口在，那么就有这个房子产权的一部分， 所以迁户口没有任何影响。 另外关于诉讼时 效，这个确权是没有时效限制的。那么 94方案还存在什么问题？比如这个产权人是老人， 现在老人去世了，从物权法角度看，产权人过世了，产权就成为遗产，由配偶、父母、子女 等进行继承，但是，94方案买的房子存在特殊性。 有些公证人不懂94方案就做了遗产公证， 到法院就全部被推翻了。 产权人死亡了怎么办？我们高院有个解释， 督促你同住成年人在产 权人死亡两年内将名字加上去。如果你们在接待一个 94方案买的房的老人，假如产权人死 亡，一定要提醒他两年内必须要把名字加上。 超过两年，就是作为同住人放弃了权利。 如果 房子不是94年买的，也没有在职工家庭购买协议书上签字， 是不可以适用94方案的。这种 情况可以确认合同无效， 比如案例中老人的签字不是本人签的。 根据民法通则和合同法， 不 是本人真实意思表示，合同无效。第一被告是出卖人，第二被告是购买产权人。所以除了要 表一，还要有购房合同。在调查取证时要思路清晰。 这些合同应从中介方某某物业有限公司 调出，而不是出卖方。看这个就符合 94方案，判断标准就在合同时间。这就是上海市公有 住房这一块。归纳为两种： 1.94方案打确权，2?非94方案打合同无效。这个很有用，所以 一定要注意。 2?农村宅基地问题 上海很多房子在郊区，松江、南汇、嘉定、包括上海浦东，这些地方有一个概念叫做 农村宅基地。关于农村宅基地的性质，农村宅基地的房子是集体的土地。是不能买卖的，不 能卖给城市户口的。 我曾经代理过一个案子。 一位老人在奉贤买了块宅基地， 那时候的价格 不高。他们就盖了四进四出三层的小楼。但是，去年房子拆迁，农民们反悔了，宅基地很值 钱。因为宅基地不可以卖给城市人，他们就要告这个老人，合同无效。这个合同是否有效。 房子被住了十几年，并且翻建了。这个合同是无效的，农村宅基地是不可以卖给城市户口的， 农民的房子只能在农村流通。比如说，这块宅基地的户主为张某，这个产权是属于提出申请 的五个人。现在，张某过世，是否有继承权？有继承权， 他的继承人可以继承的他的五分之 一。上海市一般买房子写几个产权人就是几个，但农村宅基地使用权是户主一个人的名字， 但不是一个人。 接着，关于这个宅基地还有一个证