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精品文档 ·可编辑版 购物中心经营案例分析研究报告 案例分析一： 精品文档 ·可编辑版 日本LALAPORT 购物中心关键成功因素分析 一、概况 1、日本第一家号称美式的购物中心 LALAPORT （日本人所谓美式的购物中 心主要是指：拥有广大的土地面积，建筑物采取低楼层的建筑），在一九八一年 四月于千叶县的船桥市诞生。 2、名称所以取 “LALAPORT”，主要是 “LALA”之意，就是指 “跳动的旋律， 愉快的心情”，“PORT”，即为 “港”之意，由于这家购物中心就是住在东京湾周 边的一个港口，因此希望这个购物中心的开发，能够让来店的人，都可感受那 种跳动的旋律，让每个人都拥有愉悦的心情，充分享受购物、娱乐、休闲的生 活情趣。 3、由于千叶县位于东京都的东北方，外地人口若想来东京都工作，千叶组 则是一个相当理想的落脚外，因此所谓的新市镇、新社区则不断在开发兴建， 自然吸引了不少的新家庭（NEWFAMILY）与新世代的人口，加上各项新的公共设 施与交通网络陆续在兴建，京叶县的捷运系统等带动了人潮的流动，产生了新 的工作与生活空间，给予LALAPORT 购物中心带来了新的景象，有了更好的商机。 4、这个购物中心在一九八一年PART I 开幕之后，事隔七年，在一九八八 年 PART 2 又按着开幕，而让 LALAPORT 这个购物中心在当前日本的购物中心当 中，成为一个具有代表性的成功个案。 5、它的整个基地面积大约有五万二十坪左右，建筑结构方面PART 1 采取 低楼层的建筑，PART 2 则采取高楼层的建筑，在建物面积的分配上，除了零售 部门的各业态商店之外，还包括了旅馆、办公大楼与公共设施，基本上可以分 成七大部份，大致分配如下： （1）专门店：PART 1 与 PART 2 都有，合计共 27486 坪。 （2）百货店：只PART 1 有，计 20103 坪。 （3）量贩店：只PART 1 有，计 7028 坪。 （4）旅馆：只PART 1 有，计 6057 坪。 （5）商业设施：只PART 1 有，计 4248 坪。 （6）立体停车场：PART 1 与 PART 2 都有，合计共 11093 坪。 （7）办公大楼：只PART 2 有，计 7038 坪。 总计这七大部份，建筑物面积共有 83055 坪。 至于物贩部门的店表面积方面，主要分成专门店、百货店、量贩店三部份， 精品文档 ·可编辑版 其中扣除公共设施、后勤设施等的面积，这三大部份的面积，大致分配如下： （1）专门店：PART 1 与 PART 2 都有，合计共 14451 坪。 （2）百货店：只PART 1 有，计 10292 坪。 （3）量贩店：只PART 1 有，计 4675 坪，总计店铺的面积共计为 29418 坪。 从以上的这些基本资料，可以让我们看出店铺面积占建物面积的比率约 35.4%，其中专门店铺共引进 360 家，次主力店铺则引进船桥 ACTUS 家具专门店 与 CALALAPORT 服饰专门店两家，而两家大型主力店铺则为船桥 SOGO 百货店与 DAIEI LALAPORT 量贩店。 同时在购物中心的周边还拥有剧场、文化中心、商业中心、网球俱乐部、 小型商尔夫球场、露天戏院等设施，总共停车台数可达 6000 辆，如此构成一个 多功能化的大型购物中心。 二、LALAPORT 购物中心立地商圈战略规划 1、居住者条件 （1）当我们对LALAPORT 购物中心的基本资料，有了概括的了解之后，接 下来所值得关心的，就是这么一个多元化的购物中心，当初在考虑立地商圈战 略时，是如何评估所谓的居住者条件、交通条件、立地设施吸引条件等方面的 问题。 （2）针对居住者条件方面，在配合 1983 年 P