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昆明房地产写字楼市场分析 一、写字楼供给现状分析 昆明市区写字楼基本情况 中心城区高层写字楼密集 , 其中专业写字楼占 63.2%,物业类型主要有纯 写字楼和商住楼两种形式 , 商住楼 36.8%,商务写字楼 63.2%。总体上开发规 模小 , 其中建筑面积在 3 万平方米以下的占 70.8%, 建筑面积在 3-4 万、 4-5 万和 5 万以上的各占 23.6%、29.5%、17.7%。从写字楼配备的电梯数量来看 , 电梯数量有 3 部及以下的占 47.7%,有 4 部的占 26.1%,有 5 部以上的占 17.8%。 商业写字楼的交房标准主要为毛胚房和初装修房 , 占 52%。经营方式上以租售 结合的方式占主流。 写字楼售价及物管费均较其他大中城市为低 昆明市区内高层写字楼价格及价格的表现特点是 , 逾五成售价在 3500-4000 元/ 平方米 , 租金水平较低 , 高层物业平均租金水平在 30-40 元/ 平 方米 / 月。写字楼车位配置率较低 , 车位总量在 100 个以下的占 38.5%, 车位在 100-200 个的占 30.8%, 车位在 200 个以上的极少 , 车位售价基本在 100 万之 间。写字楼物管收费也较低 , 物管收费在 2 元/ 平方米以下的占 30%,24元/ 平 1 / 9 方米的占 50%。 写字楼楼市低迷 , 价格持续走低 昆明近两年绝大多数高层写字楼的价格都有所下降 , 最大降幅近三成。 因此可以说 , 昆明写字楼市场处于较低迷的状态。 总体上说 , 昆明写字楼供给情况呈以下特点 : 第一 , 昆明市写字楼市场己 买方市场 的特征 , 由于市场购买力及供需结构失衡等多种原因 , 造成市场总量供过于求的现状。同时消费者消费理念逐渐成熟 , 写字楼市场的高利润时代己一去不复返。 第二 , 昆明写字楼存在着产品品质、功能和用途上的局限。昆明市场上存在近三成的商住楼 , 入驻办公的主要是一些刚刚创业的小型企业以及外地驻昆企业 , 这些写字楼在功能上一般兼有住家和办公功能 , 因此存在着产品品质、功能和用途上的局限。 从昆明一数码现代型的写字楼和传统的写字楼平面图的对比, 不难看出 , 在房屋内部设计上 , 传统型的写字楼将住户门厅全部都设在一层 , 面积狭小 局促 , 仅仅是一个过道。传统的写字楼采用了以核心桶为中心向四周分割朝 向的方式 , 因而形成了黑暗的走道、单一朝向的户型以及单一集中的人流通 道特点。而现代型的写字楼就考虑到了人货分流 , 不仅设置了不同功能的电 梯, 而且增加了安全通道数量。 第三 , 写字楼的用户存在着只租不买或只买不租的两大客户群。购买型 客户群往往是对办公概念和办公区域有强烈要求的客户 , 这类客户认同价格 2 / 9 的差异性。租赁型客户则对区域很不敏感 , 比如服务类企业、机电类企业 , 有 无明确的办公概念对其业务很少有影响 , 因此 , 这类客户不太认同租金的差 异性。 区位是影响客户租买写字楼的一个重要因素 , 随着写字楼销售市场的逐 渐成熟 , 对销售市场而言 , 区位因素的影响更深。 人们对不同区位写字楼的售 价水平形成了共识 , 换言之 , 人们基本认同了区位、 写字楼档次和价格的对应 关系 , 因此 , 写字楼市场上处于不同区位、不同档次的楼盘价格差距较大。 相对于购买行为而言 , 租赁行为是短期行为 , 相对于销售市场而言 , 租赁 市场是更具理性的市场 , 在租赁市场上很少有投机行为。 因此 , 这样一个由短 期行为构成的理性市场必然是打破区域界限的。反映在价格上 , 就是区域间 租金水平相对于价格水平差异小 , 基本上为 35 元/ 平方米上下。 第四 , 甲级写字楼租售市场趋旺。如某甲级写字楼的空置率为 10%以下 , 而一些配套设施不完善的乙级写字楼 , 空置率在 40%以上 , 而在市场上 , 类似 这样的写字楼占了不小的份额 , 也正是因为其在功能上的欠缺和管理上的落 , 使得档次高、办公设施配套全、物业管理水平高的酒店开辟商务楼层用于出租 , 且租金也不贵 , 这就对写字楼市场形成了一定的威胁。 第五 , 写字楼在经营手法上各有不同。 全程营销 成为昆明市写字楼市场最有效的营销模式 , 通过营销实践的检验 , 以市场为导向 , 以消费者需求为核心 的理念 , 将贯穿写字楼的开发经营的整个过程。 这一模式既是指导思想 , 又是一套完整的操作机制。 3 / 9 99 年以前 , 一部分投资型买家购置了当时档次较高的写字楼 , 而这些写字楼是与住宅一起同时报建的 , 所以使用年限都为 70 年。而今这些拥有使用权的买家将物业转租 , 无形中拉低了市场租赁价格 , 避免了开发商将物业闲置造成的损