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几种常见的房地产开发模式 一、合作开发（联建、合建、参建、联合开发） （一）概念 合作开发，也叫联建、合建、参建、联合开发，是指合作各方签订合作开 发合同，一方提供土地使用权，另一方提供资金，当事人订立的以提供出让土 地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产。 （二）合作开发的条件 1、至少一方具备房地产开发经营资质，否则合作开发合同无效； 2、以划拨土地使用权作为投资的，须经有批准权的人民政府批准，否则合 作开发合同无效； 3、不得在合同中约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固 定利益的，否则将被认定为土地使用权转让合同； 4、不得在合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量 房屋的，否则将被认定为房屋买卖合同； 5、不得在合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额 货币的，否则将被认定为借款合同； 6、不得在合同中约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其 他形式使用房屋的，否则将被认定为房屋租赁合同。 （三）常见的合作开发的模式 A. 合伙型联营开发 1、方式：成立项目公司 ① 成立条件（成都市为暂定三级标准） 1）有自己的名称和组织机构； 2）有固定的经营场所； 3）注册资本：经向成都市建委咨询，成都市区最低注册资本要求为 800 万。 4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少 于１０人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于５人，持有资格证书的专 职会计人员不少于２人； 5）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他 业务负责人具有相应专业初级以上职称。 6）满足其他内资企业设立的条件。 ② 主要程序 1）办理内资企业注册登记； 2）自领取营业执照之日起３０日内到成都市建委备案，申请办理房地产开 发资质； 3）领取《暂定资质证书》。 2、涉及的相关税、费 1）公司设立费用： 按注册资本的 0.8‰收取；注册资本超过 1000 万元的，超过部分按 0.4‰ 收取；注册资本超过 1 亿元的，超过部分不再收取，开业登记收费最低款额为 50元。 2）土地转让税费： 【印花税和契税（双方）】 （1）各按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。 （2）按成交价格（合同）缴纳3%的契税。 【土地增值税（出让方）】 （1）按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。 （2）规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费 用；与转让房地产有关的税金等。 （3）税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额的 50%至 100%的，税率为 40%；增值额超过扣除 项目金额的 100%至 200%的，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的，税 率为60%。 3、法律风险 此种做法以项目公司作为风险的承担主体，投资人承担的只是有限责任， 相对来说风险较小，但项目公司成立过程中涉及的费用较高。 B.松散型联营开发：联建、参建 a. 方式一： （1）提供土地的一方以自己的名义取得建房审批手续，另一方出资，并负 责建设施工，双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权。 （2）法律风险 此种做法成本较低，但在经营过程若出现资金方或土地方不实际经营，导 致合作关系被认定为房屋买卖、借款、房屋租赁、土地使用权转让。 b. 方式二 （1）一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地使用权转让及合建 审批手续，共同负责建设施工。双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产 权。 （2）涉及的税、费 土地使用权转让的营业税、契税、印花税、土地增值税。 二、委托开发（代建） 1、概念 是指拥有土地使用权的一方委托具有