松江新城站商业项目市场定位报告.pdfVIP

目 录 壹、市场部分 一、上海商铺市场分析 二、松江商铺市场分析 三、区域市场分析 四、区域住宅市场分析 五、区域商业情况 六、地铁商铺现状与发展前景分析 贰、项目分析 一、项目情况 二、 SWOT分析 叁、项目定位及产品建议 一、销售策略定位 二、消费群定位 三、项目定位 四、产品改进建议 五、价格定位 壹、市场部分 一、上海商铺市场分析 1、市场运行概况 商业租金、售价稳步上扬 截止到今年第三季度，上海的商铺平均租金已经上升至 28 元/平方米 / 月，比 2005 年同 期增加了约 5 ％，05 年度比 04 年度增加了 7％， 04 年度比 03 年度增加了 11.8 ％，而空置 率 3 年间始终稳步维持在 11％左右。这说明上海的商铺市场已经进入一个稳健发展期，步 入了成熟的阶段。 郊区的商业楼盘担当起了市场销售量的主力 随之而来的是众多开发商转向商业地产， 外资地产基金纷纷进入上海商业地产市场， 商 业地产服务业也悄然出现。 值得注意的是， 随着近年来房地产市场的发展， 大量新兴社区的 建成和入住，从中环线开始，沿中、 外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近 的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的发展相当迅速。 商业进入实物消费与服务消费并重的阶段 丰富商业内涵， 满足综合消费， 提升等级，已成为上海市区商业发展的新趋势。从消费 水平看， 上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、 汽车等更高层次跨越。 从消费结 构看，全市消费需求由实物消费为主进入实物消费与服务消费并重的阶段， 零散型的商业地 产布局模式很难适应上海商业未来的发展需求， 因此体量大、 功能综合全面、 内在经营服务 品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。 商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱 目前约有 20 ％左右的商业房产只租不售， 有一定实力的开发商资金方面如果没有压力， 完全可以采取长期收益的方式经营自己的商铺， 这一收益是长期且稳定的； 其次， 随着住宅 开发向外围的扩张， 商业房产也向城市周边集聚， 但由于这些区域目前存在配套不全、 市政 缺乏、 人气不足等多方面的影响， 难以形成对销售价格的有效支撑， 由此只能采取养铺的措 施或等待各方影响因素渐渐消除后， 再重新推向市场； 最后， 有些大规模的商业房产由于其 经营方面的特性，只能采取租赁的方式获取收益。 2、价量分析 全市商铺供需比 1200000 14000 12000 1000000 9634