松原市锦秀松苑项目可行性研究报告.pdfVIP

松原“锦绣松苑”项目可行性研究报告 第一部分：立项背景 一、项目区位、现状和发展前景 该项目位于乌兰大街与松原大路交汇处，距松原大路约 500 米以北， 乌兰大街以东。规划总占地面积 16.736 公顷。项目紧临交通干线乌兰大 街，距火车站不到２公里，政府的主要职能部门也都近在咫尺。建设用 地等级为三级，是松原市中心区仅有的几处待改造的棚户区之一。 此棚户区属松原市新城区，该区域人口多，人员构成基本上是传统 上农民聚居区。区域内房屋状况复杂，大部分为农家住房，无证浮房和 违章建筑占有一定比例，还有树木、水井及大棚，居住条件极差。由于 房屋缺少必要的上下水、煤气、供暖等设备，环境卫生“脏、乱、差” ， 污染严重，居民生活十分不便。 但在松原市政府的总体规划发展上来看。松原的行政区域发展为东 西向，此地段正处于新区发展绝佳位置。而且规划中的第二座连接江南 江北的松花江斜拉式大桥也将与乌兰大街北端相连。这些都会为该处的 房地产价值带来很大的升值空间。 第二部分 项目拆迁调查摸底情况 其结果如下（松原张总提供）： 1、总占地面积：１ 6.736 公顷。（ 实际规划用地面积： 16.736 公顷（详见规划图）。 2 、调查摸底总户数： 305 户，总建筑面积：58448.74 ㎡。（砖混房、 砖瓦房、砖平房、商铺、仓库、地下室） 人 口 数：1221人 营 业 户：55 户 电 话：59 部 水（渗）井： 798 口 树 木：2157 棵 围 墙： 1249.13 立方米 铁 栏：36.50 米 3、公益设施：公厕 1 座 4 、棚户区改造民意调查：不详 5、人口情况： 1221人（派出所提供数据） 另外，在该区域有： ①低保户：不详 ②残疾户：不详 ③困难户：不详 6、民族情况：不详 7、拆迁补偿标准和补偿额度 经侧面了解调查，并结合政府的文件测算如下： ① 房屋补偿标准： 58448.74 ×50%×000 元/ ㎡（含面积补贴和价格 补贴）； ② 营业补助： 55×500/ 户； ③ 人口补助： 1221×200 元/ 口； ④ 电 话：57×120元/ 部+2×920 元/ 部； ⑤ 水 井：798×200 元/ 口； ⑥ 砖 墙： 1249.13×60 元/ 立米； ⑦ 铁 栏：36.5 ×120元/ 米 ⑧ 公 厕： 1×50000元/ 座 合计拆迁补偿金： 2980 万 土地出让金： 2450 万 回迁部分土地出让金： 58448.74×50%×180元/ 平米=526万 实缴土地出让金： 2450-526=1924×0.7=1347 万 土地出让金与拆迁补偿金合计： 4326 万 通过以上数据，待开发改造的该区域现实情况复杂，数据还有很多 不确定因素。 第一、该区域房屋密度大，户均占房面积 190平方米 （各种建筑物）。 第二、结合规划设计我们还很难确定回迁情况。 第三、我们将面对极为复杂的局面和不可预知的许多困难。 第四、摸底情况准确性难以估计，影响会很大 第三部分 项目规划情况 一、现有规划描述 根据现规划图，此项目四至为：乌兰大街以东，临江南路以南。规 划用地面积 16.736 公顷。规划总建筑面积 225936㎡。其中商业建筑面 积：24750平方米。办公建筑面积：8500 平方米。规划住宅面积：192686 平方米。容积率 1.35 ，绿地率 32%。日照间距系数 ;1.9 。规划停车泊位 169 个，地上车库 160个。 （一）平面安排及功能分区 1、乌兰大街商住楼为十一层，底一层商业网点，上托九层住宅。 2、临江南路商住楼为六层，底一层为商业网点