【财务管理税务规划 】十大行业纳税辅导提纲.pdfVIP

{财务管理税务规划}十大 行业纳税辅导提纲 十大行业纳税辅导提纲 海淀地税局稽查局 一、房地产业 房地产业的检查对象包括各类房地产开发企业及其关联 企业。关联企业包括建材产销企业、建筑安装企业和个人 、 房地产销售公司、中介公司（物业管理、二手房交易、房屋 置换、房屋租赁）等。。 （1）营业税 ①检查应税营业额的合理性、完整性。一是有无直接坐 支售楼收入不入账的情况。二是营业收入是否包括了各种价 外费用，各类手续费 、管理费、奖励返还收入是否按规定计 入应税收入。三是是否存在低价销售的行为、有无价格明显 偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。 四是动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。 五是各种换购房地产、以房地产抵债 、无偿赠与房地产、集 资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共 同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳 税。六是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规 定申报缴纳营业税。七是以投资名义转让土地使用权或不动 产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或 按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。八是 房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问 题。九是纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售 不动产照章申报纳税。十是各种房产出租收入（如开发商将 未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税。 ②检查应税营业额的及时性。一是销售房产预收款（预 收定金）是否及时申报纳税。二是按分期收款合同约定的时 间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。 ③其他营业税涉税问题。 （2 ）企业所得税 ①检查应税收入的真实性、完整性。一是确定收入的完 整性，重点是各种主营收入、副营收入、营业外收入（包括 各种形式的财政返还在内） 、投资收益等是否全部按规定入 账。有无故意压低售价转移收入的行为；有无将已实现的收 入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况；对于 跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发 生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。二 是确定收入确认的合法性，检查其开发产品（包括完工产品、 未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租 收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣 除，是否符合 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业 所得税问题的通知》 （国税发 〔2006〕31号）等有关规定。 三是确定应税收入与非应税收入的划分，检查其有无将应税 收入作为非应税收入申报等情况。 ②检查税前扣除项目的真实性、合法性。一是要重点检 查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法 、真实、 有效，有无收受虚开 、代开 、伪造的假发票等不合法的发票 入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成 本是否真实；重点查看是否存在虚开办公费、虚开服务业发 票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公 司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金 的情况。二是要通过检查总成本、已完工成本、总面积、已 完工（可售）面积来检查成本与收入的配比性、合法性，是 否将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中。三是 要结合房地产行业的特点，针对会计处理与现行税法规定不 一致的项目在纳税申报时是否予以调整，重点检查各项准备 金 、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费 用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出 、管理费 等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。 ③检查减免税政策执行问题。检查房地产开发企业和以销售 （包括代理销售）开发产品为主的企业，是否按《国家税务 总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》 （国 税发 〔2006〕31号）第10条“不得享受新办企业的税收优惠” 的规定执行。 ④重点检查项目。一是检查应付未付、应收未收款项的 处理情况，是否存在预售款长期挂“预收账款”、“其他应付款” 等科目，不按照规定缴纳所得税问题；二是检查预提费用 、 应付账款等科目，对年末留有余额的预提费用和超过3年（外 企2年）因债权人原因无法支付的