区域分析：东营住宅市场调查报告.pdfVIP

作者：信息编辑陈 发表时间：2009-1-21 14:52:01 一、开发楼盘整体状况 【区域划分】根据各城区内部楼盘开发状况，对东营市东、西城区做进一步划 分。东城以黄河路、胶州路为界，划分为府北区、府南区和经济开发区。西城以济 南路、西二路为界，划分为三个片区，济南路以北为东城中央生活区——胜华片区， 济南路以南西二路以东为新崛起的胜南板块，济南路以南西二路以东为耿井片区。 1、区域分布特点及变动趋势 区域分布特点 胜华片区——西城中央生活区（CLD ），交通便利，配套完善，土地供应紧张， 新开楼盘较少，包括香格里拉、天籁华都和万家新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)、 华安荣寓等，总建面 39.3 万平米，沿西二路分布于片区北部，包含多层、小高和高 层。 胜南片区——经济适用房和商品房并行发展的片区。两个经济适用房社区—— 锦华小区和南苑新区总建面近 50 万平米。商品房较少，沿黄河路分布，仅东泽百合 广场、仁恒名邸、瑞都花园和科教小区，总建面 21.9 万平米。主要分布于黄河路周 边。 耿井片区——油田职工经济适用房集中片区。锦绣家园是最大油田经济适用房 社区，包含十个区，总建筑面积 119 万平米，目前已开发 16 万平米。众成、海信 两品牌地产开发两高档楼盘，格林风景、海信盈城总建面 30 万平米。分布于耿井水 库和黄河路交汇处。 府南区——东城区政务办公集中片区，开发楼盘较少，在西南部围绕珍果园分 布多层和别墅 府北区——东城区市直机关居住带动的区域，高档楼盘聚居区，配套齐全，居 住氛围浓厚，新开楼盘以中央的别墅区为中心，向北、向东、向西扩展分布，商品 房开发量最大，建筑面积达 262 万平米。 经济开发区—— 由工业片区改造的新兴居住片区，区域配套尚不完善，景观环 境良好，居住楼盘围绕清风湖、新世纪广场分布，以小高为主，商品房开发量在六 区中居第二，建筑面积达 65.87 万平米。 变动趋势 空间上，西城楼盘呈现以西城城区为中心，沿西二路、黄河路向北、向东、向 西扩展的发展态势。东城楼盘中，府北区以东城区市直机关居住区为中心，向北、 向东扩展；府南区有围绕珍果园和清风湖向东发展的态势；经济开发区呈现以新世 纪广场和清风湖为中心，向东扩展。东西部城区过渡的区域仍以经济实用房为主。 随着城市空间的不断扩展，项目所在区域将成为东城区重点发展的居住区，项 目发展前景广阔。 2、区域产品类型销售比例分析 【说明】经济实用房在楼盘品质、价格和物业管理上，与商品房不具有可比性， 对本项目借鉴意义不强，对此不做具体分析。府南区无在售楼盘项目，在售楼盘的 对比中不做具体分析。以下主要对胜华片区、胜南片区、耿井片区、经济开发区、 府北区和经济开发区等五片区商品房做比较分析。 经济开发区多层和小高层销售比例相当，均达 60% 以上 经济开发区多层销售率达 69%，以万达高尔夫花园普通多层和花园洋房销售最 好。小高层销售比例为 61%，以大海.鑫天地、万达高尔夫花园小高层销售为最好， 销售率达 90% 以上；水岸名都居其次，销售率达70% 以上；东辰鉴墅、瑞景国际公 馆销售状况较好，销售率在 60% 以上；水岸天华目前处于内部认购期，销售比例达 到 20% 。 府北区多层销售最好，销售比例达 90% 以上，小高层销售均其次，销售比例在 70% 以上 府北区多层销售率达 98%，以海通骏景、国际新城销售为最好，两楼盘都达到 尾盘阶段。小高层销售紧居其次，销售比例为 75%，以海通骏景、阳光 100 城市丽 园销售为主，其中海通骏景小高层销售进入尾盘阶段，阳光 100 城市丽园采用边销 边推模式，推出量较小。 胜华片区多层销售状况一般，销售比例为 60%，小高层销售比例达 90% 胜华片区多层销售比例为 61%，在五区中居第三，销售状况一般。万家新城、天籁 华都和香格里拉销售比例在 65% 以上，海韵阳光名苑处于认购期，销售比例在 25%， 拉低胜华片区整体销售比例。天籁华都、华安荣寓有小高层销售，目前销售比例在 90% 以上。 耿井片区多层销售比例在 80% 以上，小高层销售比例为30% 耿井片区供应多层楼盘为格林枫景和海信盈城，两品牌楼盘多层销售比例均较高， 达 80% 以上。小高层销售比例较低，主要是海信盈城推出小高层，海信盈城小高层 均为 145 平米，面积偏大，销售状况较差。 胜南片区多层销售比例为 33%，