沈阳某综合性商业地产项目可行性分析报告.doc

PAGE PAGE 1 沈阳*****广场 开发项目 可行性分析报告 上海*****（中国）房地产运营管理有限公司 二〇〇七年九月 目 录 项目总论 （一）、项目概述 1、项目名称及承办单位 2、项目概况 3、项目优势 4、项目发展机会 项目投资环境和市场研究 （一）、沈阳市宏观数据分析 （二）、沈阳市房地产市场发展情况 （三）、项目所在地市场状况 项目分析与评价 （一）、地块分析 （二）、项目SWOT分析 开发建设进度安排 （一）、规划目标及建设方案 （二）、建设方式及进度安排 投资估算与资金筹措 （一）、项目总投资估算 （二）、资金筹措 （三）、资金投放使用计划 销售收入测定 （一）、销售收入测算 （二）、销售利润测算 财务与敏感性分析 （一）、项目盈利能力分析 （二）、项目盈亏平衡分析 （三）、项目敏感性分析 可行性研究结论 1、市场预测 2、项目建设进度 3、项目综合评价 九、附录 第一部分 项目总论 项目概述 项目名称及承办单位 项目名称：沈阳*****·*****广场 承办单位：上海*****(中国)房地产运营管理有限公司 项目概况 本项目位于辽宁省沈阳市***区**城街和**路路口，正处于**区中街商圈中心部位，在沈阳重点发展的***商贸区板块内。项目为商业综合类性质，分别有产权商铺、小户型公寓和商办楼组成，物业类型较多，功能比较全面。项目总占地12.13亩，基底面积为8086.6㎡，容积率7.8，总建筑面积为74798㎡，其中地上部分为62000㎡，地下部分为12000㎡。本项目纯商业部分面积为24620㎡，商办、商住部分面积为37669㎡。建筑密度为62%，建筑高度95米（净空高度已批复），停车位包括地下两层共120个。该项目的用地性质是商办用地，使用权为40年。项目地块目前已经围合完毕，土地基本平整，前期有关证件及手续齐全。 *****·*****广场项目预计总投资2.2亿元人民币，估计两年后纯利润为1.1亿元，投资回收期为2年。项目由上海*****（中国）房地产运营管理公司牵头运作，采取合作开发形式投资建设和开发运营。 项目规划图 项目优势 首先，对一个商业项目来说，项目的成功与否很大程度上取决与周边商业氛围的浓烈，成熟的商业气氛，良好的人气将为项目日后的推广奠定人气基础。而本项目地处沈阳知名商业步行街（中街）附近，处于一个成熟的商业圈内，因此在一开始就占据了良好的地理优势。 其次，项目紧邻的**城街及***路都是城市交通要道，且在项目地块周边具有十多条的公交线路从此通过，本项目还是地铁两个出口处的中间线，随着地铁的兴建与投入使用又将给本项目带来无限的商机，伴随交通优势十分的突现，为项目日后的推广及商业项目的经营都提供了坚定的基础。 再次，沈阳故宫作为清朝的建国皇城，是国家重点保护文物，也是国际知名的旅游景点。都是项目推广良好的依托。 最后，当地政府重点扶持、规划，必将中街商圈打造成“4A级旅游商贸核心区”，为本项目以旅游为导向，打造时尚精致小商品销售的初步定位提供了政策支持。 项目发展机会 首先，项目所在的区域是沈阳政府将要重点发展的商贸核心区。随着政府规划政策的不断落实，商业气氛的不断旺盛，交通设施的不断完善，将为项目人气积累和推广销售带来机会。 第二，中街作为一个成熟的商业圈，其商业氛围的营造已达相当，而在商务产业方面却非常缺乏。而本项目上部的塔楼正是商住（办）多功能用房，正好填补市场这一空白。 第三，目前沈阳房地产市场尚处于一个良好的发展阶段，市场对房地产还有一个良好的预期，市民投资意识逐步增强，为项目的发展提供了一定的机会空间。 第二部分 项目投资环境和市场研究 沈阳市宏观经济发展分析 1.1 城市概况 沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口736.9万人，市区人口488.4万人。2003年实现国内生产总值1602亿元，总量位居全国副省级城市第9位。 沈阳位于北纬 41°115l-43°213 ，东经l22°259-123°4824 ，在辽宁省的中部，东北亚的中心，是辽东半岛的腹地。在以沈阳为中心的 150 公里的半径内，有一批资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市 : 鞍山、本溪、抚顺、辽阳、铁岭、营口，形成了世界上罕见的城市群。大连港、营口新港、锦州港距沈阳不超过 400 公里。 1.2 历史文化 沈阳是闻名遐迩的历史文化名城。因地处古沈水（浑河支流）之北而得名。沈阳地区蕴育了辽河流域的早期文化，是中华民族的发祥地之一。据对新乐遗址考证，在7200年前的新石器时代就有人类在此繁衍生息。从公元前229年设立侯城起，沈阳的建城史已近2300年。 沈阳素有“一朝发祥地