辽宁大连某住宅项目评估报告.doc

PAGE PAGE 1 目 录 TOC \o 1-1 \h \z \u 1.总论 2 2．项目背景分析 2 3．市场分析 4 4．项目建设规模及产品方案 12 5. 销售计划及营销策略 19 6．投资估算及资金筹措 21 7．财务评价 24 8．敏感性分析 25 9.国民经济和社会评价 25 10．附表、附图 25 11.参考文献 35 某房地产项目项目评估报告 1.总论 1.1 项目概况 1.1. 1.1.3区位地段：****住宅社区位于****南，****路西侧，大连****轧刚厂原址，距离****一期约有500米。 社区沿****路、**路，交通便利。分别有****路及建设街至**高中，****小区至****市场等8条公交线路，约需15分钟到20分钟即可到达****商圈、****路商圈及体育场、****公园、****路、 1．1．4建设规模 按照市规划局下达的规划设计条件，拟建的****住宅社区规划建设用地面积12.7751公顷，一期总建筑面积143000平方米，总占地面积95000平方米，容积率为1.50，绿化率为41%，停车泊位约600余个，总数为1200户，21栋楼，以九、十层的小高层为主力户型。 2．项目背景分析 2．1项目背景 拟建的****住宅社区是****集团二十年专业经验积累于一身，结合本土的人文地理、气候条件，融入现代人居理念，于2008年7月推出的精品住宅社区。该项目已经取得了土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证。 2.2项目提出的理由与过程 房地产是国民经济的重要组成部分，是经济的寒暑表，对国民经济的健康运行有直接的影响。是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而****国民经济健康持续发展。 2.3主要建设条件 社区周边拥有农贸市场、银行、酒店、商店、医院、邮局、药房、洗浴中心等生活配套；南部附近有高云街菜市场、便利店、干洗店、洗浴中心等生活配套一应俱全。还在社区的南侧和北侧规划了商业街，用以能够满足小区业主的基本生活需要。社区周边有****幼儿园、周一小学、周二小学、80中附小、80中、78中等学校，营造了良好的文化氛围。 小区周边供电、供水和供气均与市政配套，采暖采用热电余热，社区开发已经具备了有利的市政配套条件。 2．3．1 主要技术经济指标： 1） 本项目工程的主要技术经济参数： 建筑面积：143000平方米 总投资： 70827.45（71041.74，71256.03）万元 2） 经计算，本项目的主要经济指标如下： 平均单位成本：4952.97(4967.95，4982.94)元/平方米 总销售收入：106287.00万元 平均销售单价：7000元/平方米 税后利润：16736.12(16644.23，16552.34)万元 财务净现值：12373.42(11396.21，12202.86)万元 内部收益率：48.09%(46.99%，47.44%) 投资利润率：17.47%(17.25%，17.13%) 2．4项目特性分析 2.4.1 A、地处城市规划发展地段，具有相当升值潜力； B、单价较低，相对周边项目具有价格优势； C、停车位充足等。 D、条状设计，利于通风采光； E、绿化率较高达40%； F、银行提供20年按揭，缓解客户资金压力。 2.4.2 A、项目整体规模较小，相对周边项目（且多为现楼）难以形成市场竞争力； B、户型设计单一（面积主要集中在120-155平方米之间）选择空间不大； C、周边住宅项目较多，区域市场供应量较大，竞争激烈； D、期房，客户对工程进度、交房时间较担忧； E、总价偏高，目标客户受限； F、公司品牌度不高，没有既往成功项目作基础，尚无品牌印象。 G、只有东西向的公交车在小区经过，出入小区交通不便。 2.4.3 A、2007年下半年，涌现十三家知名企业开发的楼盘，其规模皆与本项目旗鼓相当，甚至更大于本项目，并迎合大连市民传统的居住模式，对本项目推出造成一定的冲击力。 B、今年下半年到明年上半年，4000元/平方米到4980元/平方米的楼盘供应量与往年相比成递增趋势，成为明年竞争最激烈的细分市场。 2.4.4 A、随着东区交通的便利，该地段的居家价值将更为彰显。 B、本区开发理念期待突破。小区内正待开发的楼盘，概念多过实际，户型缺乏创新，发展商开发的思路已到必须重新突破的地步。 3．市场分析 投资环境分析： 东北地区，历年经济增长在全国处于中下水平。随着国家振兴东北计划的实施，这种情况有望得到改观。东北地区由于历史原因，其工业化水平和城市化水平都比较高，只