杭州萧山某商业街项目商家专项调查报告.ppt

项目背景介绍 面积：规划中的商业裙房面积为9300平方米 性质：为总面积达35万平方米综合项目“****”之商业配套设施 业态种类：餐饮、超市、娱乐设施 策划阶段：深化定位阶段（确定规划具体指标） 在对市场环境做出一定判断并确定商业业态内容的基础上，需要对各商业规划设计作出符合市场需求的调整。 项目商业规划简介 调研目的 针对本项目了解商家选铺开店具体要求，充分把握市场需求动向，降低未来租售可能面临的市场风险。 针对本项目与商家进行初步接洽，为未来招商工作做初步准备。 调查对象 上海市内及杭州、萧山相关的品牌店商家，其行业包括超市、餐饮、社区配套以及服饰、家居装饰等等。 先后联系并发出项目介绍材料120余份，其中有意向的45家接受了会晤洽谈及电话访问，包括29家餐饮店和8家社区配套店以及8家超市。 总体而言，超市、餐饮和社区配套获得比较好的反馈 ，而服饰、家居等休闲购物类商家则反馈较少。 调查方式 本次专项调研采用了电话采访及会晤洽谈的方式，先与相关商家联系，通过送交及汇寄本项目相关材料，然后再针对性进行电话访问及会晤洽谈，获取相关反馈信息。 调研结论分析 一、市场部分 与日常需求越紧密，兴趣程度越大，租铺经营的意愿越强。餐饮和社区配套类商家表现出较强烈的兴趣，而时尚消费类如服装、家居饰品类则基本不愿进驻或形成一定的商业氛围后入驻。 2.售价与租金调研情况分析 2.售价与租金调研情况分析 2.售价与租金调研情况分析 从调查的社区商铺来看，售价最高的社区商铺是文华路的“春天花园”；文新路的“桂花城”、“紫桂花园”；文苑路“香港城”等平均售价约1.56万/ m2 。 售价最低社区商铺是古墩路的“紫金小区” 售价仅为9100元/ m2 。 除个别商铺外，同区域社区商业商铺价格相差不大。 租金最高的是古墩路的“中兴公寓”、“兰桂花园”平均租金约82.9/元/m2/月，租金相对偏低的是文华路的“新金都城市花园”、“春天花园”、“南都花园”平均租金约50元/m2/月。基本集中于66.6元/m2/月，其中72.7元/ m2/月左右最为普遍。 2.售价与租金调研情况分析 该区域内的商业价值还难以评估，因此相当部分商家不能确定租金范围。 原因有二： （1）租金价格的多少，取决于商业的氛围、地段以及开发商的投资成本，是一个综合因素构成，不能以商家来定，但要听取商家的意见和建议，综合考虑，以启动市场为前提来定租金的价格； （2）地段、结构不同租金价格也随之不同，该项目处在郊区，距离市区较远，又是钱江世纪城区域第一个启动的项目，相当部分商家对本项目所在地还比较陌生。 2.售价与租金调研情况分析 从调研的楼盘来看，目前萧山商铺销售形式不容乐观几乎各楼盘都推迟推出商铺销售计划，置业顾问对商铺的销售价格、开盘日期几乎避而不谈，持谨慎态度。说明整个市场环境不容乐观（由于商铺的蓄水期时间长，需有丰富的客户资源），商铺的销售正面临一次洗牌调整期，各开发商都不轻易冒险推出，持观望态度。 2.售价与租金调研情况分析 2.售价与租金调研情况分析 3、免租期 免租期 餐饮业基本集中在30-60天，其中规模较大的餐饮店需要的免租期较长；社区配套则集中在15-30天之间。连锁超市集中在90～120天。 4.起租期 社区配套小店的起租期集中在3-5年，超过8年者甚少， 3年以下果品店、玩具店、饰品店为主，超过5年的主要以便利店为主。 餐饮店多集中于5-10年之间，超市集中在10～20年，如农工商超市为15年，一江两岸8年以上，永和大王8-10年（有的餐饮连锁为产权式商铺，如阿凡提连锁餐饮） 知名度较高或者店铺装修要求较高的店铺，起租期要长一些。 5.入驻时间 如果决定入驻，大部分商家基本愿意商业街建成后立即进入，少部分餐饮店要提前2-3个月入驻，如福建沙县小吃等。另有部分则希望小区比较成熟后进入。 很多商家都表示，如果免租期长或租金优惠的话，很多商家的进驻时间可以提前。 6.对休闲餐饮规划的态度 少数具有独特经营风格的餐厅对集中多家中等规模的餐厅并不担心，有的甚至非常欢迎，如信丰小吃连锁； 品牌餐饮店对商业街的顾虑主要不是同业竞争，而是市场消费能力，如重庆谭鱼头火锅，具该店张总介绍目前在地区级城市开张的店生意都不好，甚至很大一部分已关门停业，主要原因是地区消费水平跟不上等。有的商家担心周边客群难以有效吸引到本区来。 非常希望能够保证进入餐饮店品牌和档次，不愿意同较差的餐饮店一同经营。 7.对商业街经营管理要求 打造品牌商业街，其整体经营管理非常关键，需要入住品牌商家和开发商共同的努力。 被访商家希望培育期降低租金，风险共担，对进入商家严格筛选。 被访商家认为如果有大的商业入驻生意会好做些。同时业态