物业管理常见法律问题.doc

内容摘要 内容摘要 本文以我国的物业管理法律关系作为研究对象，结合我国现有的相关立法状 况和理论研究成果，针对我国住房商品化改革后物业管理体制方面出现的新问 题、新变化进行阐述分析，同时采用比较法和实证研究方法，对现实中存在的物 业管理方面的问题及解决办法进行思考和研究，以达到进一步完善现有立法，并 提高其实践可行性的目的。 这篇论文的主要内容分为三个部分： 一、物业管理背景概述。对物业管理作出简要的介绍，并从法的效力等级的 角度对我国目前的物业管理相关立法成果作出分类和评析，勾勒出我国物业管理 法律体系的基本框架。在此基础上，对物业管理法律关系进行宏观地分析，并为 下文分析物业管理民事法律关系作出铺垫。 二、物业管理之主体研究。该章主要对物业管理民事法律关系中的三大主体： 业主、业主自治组织、物业管理公司进行分析。着重分析了我国业主自治组织建设 中的不足，并通过介绍美国的业主自治组织建设，提出将来我国物业管理立法应当 借鉴之处。通过对三方主体的研究，明确了业主(建筑物区分所有权人)、业主自 治组织(物业管理人)、物业管理公司(物业管理服务人)这样的角色定位。 三、物业管理之权利义务研究。该章分析了两大法律关系(业主与业主委员 会之间的法律关系、业主委员会与物业管理公司之间的合同法律关系)中业主、 业主委员会和物业管理公司各自的权利义务，并针对实践中最常出现的两大物业 管理纠纷，在理论上对业主的付费义务和物业管理公司的安全管理义务进行梳 理，并对后者辅之于典型个案分析。 本文的创新点在于，摒弃了过去从个案角度零乱、分散地对业主、业主委员 会、物业管理公司的权利义务各持一家之言的做法，从理论上系统地分析了业主、 业主委员会和物业管理公司三者之间的法律关系，有助于明了物业管理纠纷中的 是非和责任承担。同时，《物权法》等最新立法成果以及众多的地方性立法规范 分析也是本文的一大亮点。 关键词：业主；业主自治组织；物业管理公司 引言 物业管理法律制度要解决两个问题：一是物业小区的产权如何划分和设立； 二是物业小区如何进行管理。第一个问题的重要性在于，它划定了业主对专有部 分自行管理以及业主自治组织、物业管理公司对共有部分进行物业管理的界限。 即将于2007年lO月1日实施的《物权法》对建筑物区分所有权作了规定，对明 确专有部分和共有部分的界限有一定作用。然而，第二个问题正以令人惊讶的速 度张显着物业管理法律制度在物业小区管理中的不足和欠缺。 2005年lO月30日，北京市朝阳区法院采取“堵被窝方式对57户长年拒 交物业费的业主进行强制执行，对16人迸行了司法拘留。同年11月 朱明瑛拖欠物业管理费败诉。02007年1月1日北京百旺家苑业主王先生家中被 盗，起诉北京华特物业管理发展有限公司赔偿财产损失。圆2007年 北京市丰台区丰北路小区业主晏女士，因擅自拆除承重墙而被物业管理中心起诉 到法院。③诸如此类的物业管理纠纷正以倍数的方式往上增长。据北京市朝阳法 院立案庭庭长郎团聚介绍，法院受理的物业管理纠纷案件从2002年的194件上 升至2004年的1895件，再到2005年的2713件。④ 小区物业管理中的诸如此类纠纷暴露了业主、业主委员会、物业管理公司三 者之间的矛盾：业主拖欠、拒缴物业管理费现象突出，物业管理公司疲于讨债； 物业管理公司损害业主利益行为多样化，业主委员会维权无力；业主对物业管理 公司期望过高，只要在小区内发生人身、财产损害均要求物业管理公司加以赔偿 等等。一方面是物业管理纠纷层出不穷，业主、业主委员会、物业管理公司之间 关系混乱、紧张；另一方面是在立法上，物业管理立法层次偏低，现行法规、规 章之间不协调、不统一，在意识上，对业主委员会、物业管理公司的角色定位产 生偏差。同时，我国业主自治组织建设薄弱，业主委员会法律地位不明，难以为 业主维权；业主委员会管理人的角色被淡化，物业管理公司忽略自身服务人的地 位，而以物业管理主人自居，侵犯业主权益不断。 这些法律问题的解决有赖于在理论上进一步明确业主、业主委员会、物业管 理公司的法律关系。鉴于美国的物业管理立法和实践已经步入成熟阶段，业主、 业主自治组织以及物业管理公司之间的法律关系清晰明了，对物业管理法律关系 模糊的我国来说，不失为一个很好的参照。因此，本文主要采用比较法和实证分 析的研究方法，一方面借鉴美国的物业管理立法和实践，分析我国物业管理主体 建设中的不足并提出解决之道；另一方面，在分析三方主体权利义务的基础上， 对实践中业主和物业管理公司之间最常见的两种物业管理纠纷(物业管理费纠纷 和安全管理纠纷)进行理论上的分析，并选取典型案例进行实证分析。 __ 第一章物业管理背景概述 第一节物业管理在我国的发展 一、从计划体制下的公房制度到物业管理 (一)传统公房制度的症结