合纵联行惠州2012房展会调研报告.pdf

惠州2012 年房展会调研报告 合纵联行策略研究中心 2012 年10 月29 日 深圳市合纵联行房地产顾问有限公司 Shenzhen Union Property Consultants Co., Ltd. 惠州2012 年房展会于 10 月26-28 日召开 ，在经济下行、楼市调控当道的形势下房展 会的举办会是什么结果呢？ 举办现场效果是预料中的冷清，开发商参展积极性低，现场人气少，成为近年来“最冷” 房展会。 一、 第一部分 楼市背景 1、宏观市场背景  GDP ：国内经济增速放缓，未来预期将 不甚乐观 当前政策主基调仍是“稳中求进”，预调微调 力度会有所加大，但不会过于激进。因市场 短期信偏弱，二季度启动的诸多稳增长政策 的效果时滞可能延长至年末，三季度GDP 实 际增速可能较二季略有放缓。 GDP 或将连续7 个季度回落，为2009 年第二季度以来最低增速。  CPI&PPI ：物价指数持续下滑给货币政策 腾出更多操作空间 CPI 和PPI 走势已经出现分化。 8 月CPI 触 底企稳，CPI 再度反弹至 2% ；PPI 则在过剩 产能的压制下，跌幅较7 月继续扩大至3.5% 。 PPI 跌幅的持续扩大，说明我国内需疲弱的局 面仍然没有改善，企业去库存化的艰难以及诸多领域产能全面过剩的困境，均加 剧了工业品生产领域潜存的通缩隐忧，显示中国经济下行压力并未减轻。  PMI ：经济增长动能仍然疲弱，制造业 景气是否见底尚需观察 9 月，中国制造业采购经理指数（PMI）为 49.8% ，比上月回升0.6 个百分点，接近临 界点，为2012 年5 月以来连续4 个月回落 2 深圳市合纵联行房地产顾问有限公司 Shenzhen Union Property Consultants Co., Ltd. 后的首次回升，符合预期，但低于临界点。  房地产投资：前8 月增速止跌，开发企业资金到 位情况得以缓解 8 月份，房地产开发景气指数为94.64 ，比上月提高 0.07 点。2012 年 1-8 月份，全国房地产开发投资 43688 亿元，同比名义增长 15.6%，增速比1-7 月份 提高 0.2 个百分点。其中，住宅投资 29990 亿元， 增长 10.6%，增速回落0.1 个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。 1-8月份，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1% ，增速比1-7 月份提高2.9个百分点。  存贷款利率：2012 两次降息和两次降准，资金 需求压力得到缓解，金融货币政策趋松 进入2012 年以来，央行分别于6 月8 日和7 月6 日 实行降息，于2 月24 日和5 月 18 日下调存款准备 金率，并首次实施不对称降息以支持实体经济。 2、惠州市场背景  惠城区住宅成交情况：优惠力度低于客户 预期，“金九银十”成色均不足，较平淡 今年一季度以后，受以价换量、信贷政策松动 等因素影响，刚性需求大量入市，使市场明显 升温，数据显示，今年三季度惠城区住宅成交 量达到95.5 万平米，同比 10 年上涨47% ，同 比 11 年上涨 16.7%，创下近五年来新高。 反观历年旺季9、10 月份，开发商 优惠力度不如上半年，个别或收减优惠折扣，跟客户预期相差较远，带来观望情 绪。  市场存量：库存压力不减，客户可选性较多 3 深圳市合纵联行房地产顾问有限公司 Shenzhen Union Property Consultants Co., Ltd. 截止 10 月初，市场库存已接近220 万㎡，同比上涨 14%，环比涨 10%，同比环 比均存量均增加；若按2012 年月均消化速度26 万㎡/月来计算的话，目前市场 上的存量还需8.47 个月才能完全消化完毕。 小结—— 1、经济低迷：国内经济持续下行，稳增长成为当下首要任务； 2、货币政策放松：货币政策将会继续放松，后续还有放松空间；