国有资产经营公司参与园区土地整理的操作研究.pdfVIP

中美嘉伦国际咨询（北京）有限公司 国有资产经营公司参与园区土地整理的操作研究 自国有资产经营公司（以下简称“国资公司”）出现至今，运营 资本的来源一直是制约其发展的最重要因素，先进地区的国资公司充 分利用宽松的政策条件和自身的创新能力，不断开拓可利用资源的范 围，其中土地运作收益已成为其最重要的运营资本来源。不过单纯的 “卖地”并不是国资公司的根本目的（服务地方产业结构调整升级和 地方经济发展）所在，只是充实其资本来源。 随着以项目为中心、以园区为载体的国资公司运营模式的出现， 以及目前国内园区的运营现状，国资公司参与园区土地开发、打造园 区龙头企业、扶持中小企业发展、培育产业集群形成已成为地方政府 充实地方国资公司资本实力、促进园区健康发展、调整地方产业结构 升级、促进地方经济发展的重要模式。由于园区土地是国资公司开展 这种模式发展的前提和基础，而土地开发目前又是国家的调控重点， 因此对国资公司如何参与土地整理进行研究和说明显得十分必要。 一、 土地整理过程说明 (一) 土地整理的概念界定 土地整理又称土地一级开发，是指在政府及政府土地管理部门监 管下，由政府组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业， 由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的 要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、 中美嘉伦国际咨询（北京）有限公司 拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域 内的土地达到“三通一平”，“五通一平”、“七通一平”或需求者要求 的建设条件 （熟地），根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地 供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。 土地一级开发是政府在国有土地使用权出让前对土地的综合整 理，涵盖了土地征购、土地开发及土地储备三个环节，政府应完成土 地收回、收购、整治、置换、征收等土地征购储备，由政府取得完整 的国有土地所有权，并确定地块的规划条件和指标、市政配套设施实 施条件以及供地计划等一系列开发事项。 (二) 土地整理的开发模式比较 1. 政府主导型模式 政府主导型开发模式是指由土地储备中心完全负责或者政府指 定特定的开发企业或者以成立项目公司的形式进行土地一级开发。主 要包括两种情形：一种是成立土地整理储备中心，将土地一级开发直 接作为土地整理储备中心的一项职能，由土地储备中心完成全部的开 发工作。而土地整理储备中心的法律地位是政府的一个职能部门，其 进行一级开发的费用可由政府通过财政拨款来获得，或者通过银行融 资等其他方式来获得；另一种是由政府操控的国有房地产开发企业持 有大量土地储备，由政府组建项目公司进行土地一级开发，再通过项 目公司转让等方式将己经完成一级开发的土地投向二级开发市场。两 种情形下，最大的区别就是开发主体的不同，前者的开发主体是土地 储备机构，而后者的开发主体是国有房地产开发企业。 中美嘉伦国际咨询（北京）有限公司 2. 企业主导型模式 企业主导型模式是指政府通过授权给企业，由企业进行土地一级 开发。除了政府储备机构负责一级开发的土地，其余可供市场使用的 土地一级开发的主体必须通过招标方式获取土地一级开发权，开发项 目的开发储备机构和土地一级开发企业共同参与，并以后者为主开展 一级开发。值得注意的是，提到企业主导型模式，一般包括如下两种 方式：第一种，是以土地协议出让方式，由开发商和用地单位自行进 行土地一级开发。但这种形式在2002 年5 月9 日，国土资源部签发 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》后，已经停止使用。第二 种，是政府控制国有土地使用权的出让和负责一级开发的招投标工作， 所有有资质的企业均可参加招投标，土地一级开发由企业来完成。而 这种模式下通过市场化的运作，能够充分利用社会力量实施土地一级 开发。 企业主导进行土地一级开发主要由三种模式构成：工程总承包模 式、利润分成模式和土地补偿模式。 1) 工程总承包模式 土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用 总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转 用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的 建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润 （北京市规定利润