房地产项目商业定位解析( 共11页）.ppt

* 四、项目商业定位 1、规模定位 商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。 规模定位中主要考虑的因素有： 市政规划对项目片区商业规模的影响 竞争性项目对项目规模的影响（商铺租售经营情况、商业业态） 项目商业体量，人均商业面积； 项目的商业属性（外向型、中间型或内向型） 项目商业物业条件对规模定位的影响。 内向服务型 外向服务型 偏外向服务型 社区配套为主,区域配套为辅，满足生活配套的商业 区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的配套 社区配套为主 满足家庭装修、生活用品的商业 家政服务、家居饰品便利店、面包房。 中型超市、银行、药品店、快餐店、洗衣店、美容。 中西餐厅、大型超市、休闲俱乐部、服装店、化妆品等。 2、功能定位 社区商业是属地型商业，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求。根据项目发展规率，确立社区商业功能定位。 3、业态定位 业态定位也是社区商业项目事前引导性规划的重要内容之一。外向型社区商业和内向服务型社区商业的业态配置有着很大程度的差异。 当前，社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型”市场形态，并且业已形成了自己相对独立的市场空间，所以今后社区商业的业态应以超市、文化、餐饮、娱乐、休闲、医院等为一体的综合性商业为主。 4、主题形象定位 商业的主题形象定位主要考虑的因素： 1、住宅楼盘的整体风格； 2、项目片区的整体氛围； 3、主题营造的可实现性； 4、项目的商业属性； 一些个性鲜明、有特色的社区商业中心或社区商业街正倍受众多消 费者青睐。因此，把社区商业作为树立或者提升品牌的宣传工具， 规划营造独具个性特色的风格。 社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘原则”，首先要 考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。 其次才是社区商业自身价值的最大化。 / 5、价格定位 项目整体价格策略 制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争 激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的 制定。 整体价格制定原则： 贴近市场的承受力： 在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好 性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。 商铺价格制订原则： 一般情况下，除了商家购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。 由于不同的铺位，面积，位置的不同，对购买者来说，其经营、收 益也将有其不同。因此，可遵循三大原则，五项参照值进行评估。 三大原则：（用于估算各物业价格系数） 原则1：有效人流的多少（社区人流、区域人流）； 原则2：注目率的高低（物业昭示性）； 原则3：物业平面及空间结构（宽深比、产权面积大小、层高）。 五项参照值：（用于修正各物业价格系数） 以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价 格更高； 以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高； 以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高； 以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低； 以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高。 5.1、市场定价法比较系数测算 比较楼盘 区域人气毗邻社区规模：30% 社区人气、规模、档次： 30% 昭示性、门头及门面可视性： 20% 平面空间结构、面积、宽深比、层高、实用率： 20% 综合 *