王家荣-珠江国际新城.docVIP

序 凡成事者,三机不可缺其一，曰:天时、地利、人和。 凡楼盘鼎立者，三足不可短一隅，曰:市场、实力、宣传。 对开发商而言:是如何做出更加受消费者青睐的楼盘。 对广告公司而言:是如何以最快、最有效、最引发兴趣与关注的方式，将产品推介给消费者。 对珠江国际新城而言：一张白纸,万事待书,可以说有充分发挥的空间，也可以说无凭可依，无落手之处。 对于达奇而言：市场把握是经验，全面策划是能力，广告创意是专业。而丰富的、超群的想象力,是自己最骄傲的地方,也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿,不是迎合，而是独一无二的创造力。 对于我们双方的合作而言:找到一个共同的支点,托起2０02年一个令北京城震撼的项目——珠江国际新城。 需要特别说明的是：在本方案中，鉴于项目自身资料短缺,我公司即凭借以往经验与对项目的有限理解，展开不受限制的创意发想,以证明达奇的工作态度与方式；更重要的,是通过我方对项目整体策划建议，从开发理念的角度，为发展商提供一个更新的视角，更广阔的思路。 第一部分 　注意!我们面临重重困难 解析东区市场在２0０1年——２０0２年的变化(缩略) 2001年是TOWNHOUSE年,2００2年将是什么年？ “新市镇”的概念将出现，其主要特征即是:郊区化、低密化、规模化(包括配套的完整）。 2002年将会出现巨象之争，东区数百公顷的土地上上演双城记等。 通州地产升温，但高档项目前景难料 ＷTO 利好消息带动CBD持续高烧不退，通州地区作为CBD最直接的辐射区,地产市场升温。对比20０0年度，通州区地产开发项目大幅增长,房价上扬1５%—30％，个别项目达50%以上。200０年度，通州区现房价格上限多为2800元/㎡左右,而2０01年度,通州区现房价格上限多为3500元/㎡左右。 通州地产商直接瞄准CＢD开火，几乎所有项目均以CBD白领为主要客户群,“卧城”概念浮出水面。开发项目的急剧增加,客观形成“粥多僧少”的局面,同时,市场细分的形成,使客户群分流严重,除特别优秀的项目外，难以形成大规模集中消费。 该区域开发历史较短,低档项目众多,中档项目逐步出现,高档项目稀缺,其原因依然是受到该区域消费能力的制约。即：选择该区域置业者，主要贪图房价低,可适合自身消费能力。对价格的敏感注定大部分人会放弃价位较高的中高档物业。反之,可消费得起中高档物业的人群对通州区位不甚认同,多数放弃在此置业。所以,市场消费结构,导致通州区高档物业前景难料。 第二部分 艰巨！1０0万平方米社区推广的难度 项目带来的是什么？ （一)、项目简介: 位置：通州区东北部永顺镇,现京东驾校校址。 占地:总占地面积1929.9亩，其中建设用地１613.5亩,代征城市道路用地316．4亩。 规模:总建筑面积1０7.57万平米，２001年１1月—20０３年11月为首期,开发31．４万平米，其中首先开工面积达1３.８万平米。 建筑形式:4－5层低层住宅预计占5０%，6层带电梯多层住宅预计占40％，小高层预计占1０%。 主力总房款：70万元。 （二)、项目分析: 优势： 珠江的专业运作能力是项目品质之保证 珠江地产自92年以来共计开发了2０余个项目,包括骏景花园、帝景苑、南景苑、鸿景苑、愉景雅苑、华景新城、华南新城、暨南花园、珠江广场等多个大型项目，其中总占地３000亩的华南新城更是航母级项目,而骏景花园更是当选为今年住交会中国地产３0大知名楼盘之一，其项目运作能力之强、专业程度之高可见一斑。同时珠江拥有自己的规划、设计、施工队伍，在项目开发各个环节上可保证有机相联同时易于调整，这在珠江骏景项目上调整主力户型一事可见其适应市场的灵活性，而施工可控性的加强也使施工质量得到了保证。 社区环境的营造亦是珠江地产的强项 其长期合作伙伴泛亚易道的园林规划实力毋庸质疑，而北京珠江在骏景项目上的要求(要做出让同行都钦羡的园林景观)更是让人信服,其在珠江骏景项目上提出了“好环境优于好位置”的观念相信在珠江国际新城项目中也会一脉相承。而此时大多数本地开发商还在片面追求绿化率而非园林化率。珠江国际新城东南部15０亩的天然树林已为社区增色不少,而社区本身占地2０00亩的同时又规划为低密住宅，更是可以在园林景观上做足文章。 　 精装修是顺应市场发展之举 　 珠江国际新城的房子将采用精装修的形式出售,性价比较高，同时随着市场上对于精装修商品房需求呼声渐高，以及《关于加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干规定》的出台，商品房精装修已是大势所趋，终将成为市场的主流甚而标准。而先行者们必然会赢得更多的认同，获得抢占市场先机。 主力房价与市场购买力相合 珠江国际新城主力总房款限定在70万之内,符合其目标客户群的购买力。今年11月北京外企俱乐部所做的一项调查显示：北京市白领人群所需商品房为每