房地产营销综合实训 房地产营销综合实训 新都版块微观个案分析（东骏湖景湾）.ppt

高密物业类分面积段成交套数及占比 中高层供销占高密物业的绝对主力，但销售率仅有53%，明显低于高层及小高层物业；中高层物业以110-120㎡首改产品为销售主力（成交27.2%），销售能力较强；120-130㎡户型由于性价比较低，故销售能力较差。 小高层供应量虽小，但销售率却将近90%，其中130-140㎡和140-150㎡面积产品为主力供销，销售能力适中； 高层供销量低于中高层和小高层物业，供销产品为120-160㎡首改再改产品。其中，120-130㎡产品为供销主力（成交占6成），销售能力较强。 销售情况(4/4) ：中高层供销占高密物业的绝对主力，以110-120㎡首改产品为销售主力（成交27.2%），销售能力较强；高密物业整体销售率一般，为60.2%。 物业类型 面积区间 销售套数 销售占比 可售套数 可售占比 销售率 销售能力 小高层 100-110 4 4% 4 4% 100.0% 1.1 120-130 3 3% 4 4% 75.0% 0.8 130-140 53 55% 57 56% 93.0% 1.0 140-150 35 37% 35 35% 100.0% 1.1 160-170 1 1% 1 1% 100.0% 1.1 合计 96 100% 101 100% 95.0% 1.0 高层 120-130 38 60% 41 56% 92.7% 1.1 140-150 12 20% 15 21% 80.0% 1.0 150-160 12 20% 17 23% 70.6% 0.9 合计 62 100% 73 100% 84.9% 1.0 中高层 80-90 2 1% 2 0% 100.0% 1.9 90-100 72 18% 149 20% 48.3% 0.9 100-110 95 24% 146 19% 65.1% 1.2 110-120 109 27% 124 16% 87.9% 1.7 120-130 56 14% 192 25% 29.2% 0.5 130-140 67 17% 142 19% 47.2% 0.9 合计 —— 401 100% 755 100% 53.1% 1.0 总计 —— 559 100% 929 100% 60.2% 1.0 户型分析：户型设计两面通透，大面积赠送空间；各功能房间分布相对不太合理，阳台与飘窗并存破坏整体舒适度。 建筑面积： 117㎡变125㎡ 户型：2/2/2变3/2/2 3/2/2 客厅 餐厅 主卧 次卧/ 可变空间 主卫/次卫 厨房 附加值 开间 4200 3100 4000 3200/ 3000 2300/ 2000 2300 阳台、可变空间半赠送/ 飘窗全赠送/ 可变空间约9㎡， 阳台共计约6.5㎡ 进深 4000 3800 5000 3800/ 3000 3100/ 2100 --- 户型设计优势 主要功能房间可享受中庭景观资源 户型设计两面通透，动静分区，干湿分明 大面积赠送空间，包括可变空间、阳台及飘窗，附加值高 主卧开间尺寸大，舒适度高 各功能房采光充足 户型设计劣势 各功能房间分布不合理 各功能房间阳台与飘窗并存，面积小，不实用，破坏整体舒适度。 项目核心竞争力与客户特征总结 蜀龙路一侧，占据新城区城市形象优势 未来新都城市中心，享受新城区高起点规划带来的市场美誉度 未来新都城市中心，目前无配套 规划大体量高品质配套，幼儿园、特色商业街等。 自身配置3个特色鲜明的会所，为客户提供优质的别样生活。 景观：3万平米的湖区、项目景观与部分房源全部实景呈现，价值感知度强 广东开发商，有一定知晓度， 开发商营销推广相对强势，具备一定市场影响力。 城市区位：新都北部新城产业区内 配套价值：自身配套3个会所，规划商业街等 项目价值：大规模多业态项目，房源与景观全部实景呈现 品牌价值：广东品牌开发商，有一定知晓度 项目竞争力分析 以新都和成都客户为主 其余小部分为外地客户（特别是二级城市客户为主） 多为刚改客户，有部分新都的刚需客户 客户特征分析 看重该项目的区域价值 追求较好的居住环境和楼盘品质 客户属性 客户需求 * 新都新城区——东骏湖景湾 品质项目资源规模大盘 附：微观个案 项目位于新城核心区，周边品质大盘云集，城市形象良好 目前区域成熟度低，规划大体量高品质商业，发展前景好 项目名称 东骏湖景湾 开发商 成都东骏房地产公司 项目地址 新都区新都区马超东路555号 总占地面积（亩） 500 总建筑面积（万㎡） 约67万 建筑形态 双拼、联排、叠拼、多层、 （小、中）高层 容积率 2.01 建筑风格 岭南景观、现代欧式建筑 分期信息 分4-6期开发，目前开发至第三期 绿化率 41% 停车位/车位比 3300 开盘