罗湖莲塘片区房地产市场研究报告.pdf

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罗湖莲塘片区房地产市场研究报告 第一部分 概况篇 莲塘片区在早期为旧村和荒地,伴随着深圳经济的发展,它逐渐成为深圳 较早的集中型加工工业区之一,其用地亦形成鹏基、莲塘、旧村各居一片的格 局。 1992年罗沙公路的建成通车,使莲塘片区成为深圳市区与东部区域联系的 过渡性地带,其基础设施的开发、兴建籍此开始。 目前,深圳拟建莲塘口岸,形成大交通体系。莲塘口岸的规划和建设将大 大缓解东部的交通压力。据莲塘口岸建设的远期方案显示,将在莲塘口岸中部 向西北,打通隧道穿过塘排山,通过爱国立交连接东环,同时连接拟建中的东 部通道,和盐排、深惠、深汕高速公路相连。这将拉近香港与惠州、汕头等粤 东地区的交通距离,形成东部大交通体系。 莲塘口岸的建设对莲塘片区房地产市场将产生积极的带动效应,促进其房 地产市场的发展逐渐向中心区靠拢。 一、范围界定 莲塘片区是指梧桐山以南、深圳河以北、梧桐山隧道口以西、西岭下村以 东的城市用地,总用地面积为 434.66 公顷。 二、功能定位 莲塘地区的建设以综合生活居住区为主要功能,适当配备一些加工工业和 为边防口岸服务的仓储业和服务业。 莲塘地区是罗湖重要的城市生活性区域,其开发建设活动主要体现在舒适、 安全、优美的城市居住环境和景观特色,同时强化深圳河、梧桐山等自然环境 与片区环境的互相呼应和借鉴,并加强市空间形象的标志性及城市公共空间的 系统性和形态特色。 三、发展现状 1、交通环境 1992年罗沙公路建成通车后,莲塘片区成为深圳市区与东部区域的连接纽 带,片区对外交通较为畅通,其距离罗湖口岸和文锦渡口岸不远,从莲塘到罗 湖口岸所需车程的时间在二十分钟以内。 本片区的主要交通干道有: 城市快速路:罗沙路(双向八车道) 片区主干道:鹏兴路、仙湖路、国威路 片区次干道:聚宝路、聚福路、商业步行街、畔山路、港莲路 2、人口构成 莲塘总居住人口近 15 万,主要有以下四类: a)莲塘工业区内的打工者,主要分布在莲塘工业区和鹏基工业区 b)莲塘片区原有居民,主要分布在坳下村、莲塘村等乡村居住自留用地区 域 c)在罗湖上班的人士,居住在近年开发的商品住宅区内 d)部分香港客户,主要是一些工薪阶层的人士 3、现有配套 莲塘是连接罗湖区和盐田区的一个中间地带,且以前是按工业区的规划来 建设,一直以来商业服务、文化娱乐等生活配套设施规模小,档次低,缺乏大 型购物和娱乐场所,市政配套也有所欠缺。但从总体上来讲,经过几年的发展, 整个莲塘片区正迅速由原来的工业区形象向“以生活为主的城市综合区”转变, 生态、旅游、休闲的高尚人文社区渐显成熟。区内主要设施有: a) 教育类:幼托 4 所;小学 1 所;中学 1 所 b) 医疗卫生类:门诊部 2 所 c) 行政管理类:社区管理机构 1 所;街道办事处 1 所 d) 商业类:民润超市、华润超市、南康百货、优之城、岁宝百货、 7-11 便 利店等 e) 金融类:工商银行、建设银行、中国银行等 f) 道路交通类:公交停车场 1 个;加油站 2 个 4、片区地位 莲塘片区在罗湖中的地位属于发展型区域。随着罗湖区的发展、工业外迁 等,将有较大的发展扩大的可能,可结合其居住区的开发,形成新的居民点, 不再是单纯的村民居住地。其在罗湖中的商业和交通地位是: a) 商业地位:居住区级商业中心为罗湖第三级的商业系统 b) 交通地位:次干道系统(梅园路―田贝四路―太宁路―莲塘北侧十号路) 四、片区规划 1、规划目标 莲塘三面临山,有良好大自然生态环境。规划要求严格控制对山体的破坏, 加强山体植被的维护和建设,依托梧桐山风景保护区,大力发展风景旅游事业。 2、人口规划 至 2010 年,莲塘片区的规划人口为 65000 人,远景人口

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