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北京市物业管理规定 第一章总则 第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。 第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。 第二章前期物业管理 物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域 ; 住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。 第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置 ( 具体到楼栋、房号 ) 。物业服务用房建筑面积不得低于 150 平方米，其中地上房屋不得低于 100 平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积 30 至 60 平方米。 规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。 前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。 建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。 第九条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。 第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料： ( 一) 物业管理区域划分资料 ; ( 二) 建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图 ; ( 四) 设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录 ; ( 六) 业主名册 ; ( 七) 物业管理必需的其他资料。 全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。 第三章业主、业主大会与业主委员会 第十一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定： ( 一) 制定或者修改管理规约、业主大会议事规则 ; ( 二) 选举或者更换业主委员会委员 ; ( 三) 确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方 ; ( 四) 选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服 ; ( 五) 筹集、管理和使用专项维修资金 ; ( 六) 申请改建、重建建筑物及附属设施 ; ( 七) 申请分立或者合并物业管理区域 ; ( 八) 决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。 决定第 ( 五) 、( 六) 项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 ; 决定第 ( 七) 项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管 理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 ; 决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十二条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。 第十三条业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。 第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起 60 日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备 组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。 筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。 第十六条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起 7 日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。 第十七条业主大会选举产生业主