2010年淮安白鹭湖商业街前期定位报告.pdf

淮安白鹭湖商业街 前期定位报告 一、前言 C C 二、淮安市场研究 O O 目 目 N N T T 三、淮安商业环境研究及分析 E 录 录 E N N T T 四、国外优秀商业街案例研究 五、项目定位及概念策划 六、概念设计 七、附件 七、附件 前言 商业地产市场从短缺价值—竞争价值—到整合价值的变化之迅速，是人们 始料不及的。一方面商业门面销售火爆，一方面零星店铺惨淡经营；一方面 大型商城硝烟未尽已门可罗雀，一方面专业市场相继开业人头攒动……人们 无论如何也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄 金区域，何以有如此大的差异？其实，这是市场规律使之然。历史的经验告 诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模大的项目，越是非常重要的 位置，越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划，才能保证在激烈 的市场争夺战中立于不败之地。 淮安市场研究 第一章 淮安市场研究 一、淮安城市概况： 淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地 ，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、 淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个 县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积 337平方公里，人口48万。 淮安是我国历史文化名城，古称楚州，曾是漕运 盐运重镇，南北交通转运中心、军事要塞，素有“ 南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、苏州、 杭州并称运河沿线的“四大都市”。 淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信 、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作 者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘 鹗等。 第一章 淮安市场研究 二、淮安交通环境： 淮安是迅速崛起的交通枢纽城市。境内公路、铁路、水路四通八达,已经建成和即将建成的京沪、宁 宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇,新长铁路纵贯全境,已经开工建设的宿淮铁路连 接安徽皖北的能源基地，该铁路作为西煤东运的重要能源出海战略通道，对江苏乃至长三角的能源保 障具有重要意义；已建好的新长铁路，将淮安与盐城、南通这两个沿海新兴城市紧密连接起来，随着 苏通长江大桥、沪通铁路的建设，淮安到上海的时空距离大大缩短，从而更直接的接受上海的辐射， 使淮安更紧密的融入长三角经济圈，加快实现区域经济一体化； 同时境内水运河道纵横交错，京杭大运河贯穿市境南北，同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江 水道等航道，使淮安的水运网络通江达海，实现了淮安 由传统的“运河经济”向“海河经济”的转 变。 于2010年9月26日通航的淮安涟水机场定位为苏北航空客货运输枢纽，进一步的巩固淮安的交通枢 纽地位，主要辐射长三角、珠三角，包括北京、上海、沈阳、大连、青岛、温州、厦门、广州、深 圳、西安、重庆、武汉。 全市初步形成了一个以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮 安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。 第一章 淮安市场研究 三、淮安年度经济概况 ： 2009年淮安市主要经济指标（单位：亿元） 累计 同比增长（%） 全部财政收入 213.55 25.2 ↑ 一般预算收