地王金家墩项目策划简案.pdf

地王金家墩项目策划简案 一、项目地块状况 本项目地处汉口火车站发展大道与常青路交汇处，东面和南面紧邻天梨豪园。该地块位于江 汉区汉口城市发展的纵轴线，是未来CBD 的边缘地带，是金角、银边的位置，区位优势独 特。 项目地块呈三角形，总占地面积 2318 平方米，规划建设可用地面积 约760 平方米。 拟建一栋26 层的高层公寓楼。 一）市场分析 1、武汉市一级土地交易市场分析 武汉市从2002 年开始实行土地挂牌交易政策,在2003 年共挂牌成交土地35 宗,面积达196 万平方米,总规划建筑面积达363.57 万平方米,成交额达41 亿元.成交价格屡破记录,楼面地价 一般达到1200-1400 元/平方米的水平,最高达到3400 元以上. 从区域来看, 以硚口区、青山区和洪山区为主。在未来2 年内将会诞生以汉江水文化为特色 的硚口古田版块和江汉新华西的口岸-CBD 附属版块。二者均是开发中高档住宅社区。小高 层、高层住宅的比例将会大幅度上升，相应拉升整体均价。 2 、武汉市房地产开发市场分析 从1999 年开始武汉市房地产业开始全面回升，各项房地产经济指标屡创新高。到2003 年房 地产总投资169.5 亿元, 同比增长27.92%.施工总面积1955.49 平方米, 同比增长15.7%.竣工总 面积682.62 万平方米, 同比增长7.8%.商品房预售面积835.78 万平方米, 同比增长10.07%,总 销售额136.51 亿元, 同比增长15.15%.其中中高档住宅所占比重逐渐加大,达65%,中心地段商 品房价格已达2800 元/平方米,涨幅为3.7% 。 从市场发展趋势来看，未来3 年内房屋施工面积仍将保持在1700 万平方米，竣工面积保持 在600 万平方米，销预售面积保持在700 万平米左右。整个房价将会稳步攀升，估计年均增 幅在10%左右，今年底住宅均价将达到2700 元/平方米，到2005 年底，突破3000 元大关， 以后房价增幅将趋缓。 3、区域版块分析 1 本项目所处的江汉区是武汉市房价最高的中心城区，为2685.63 元/平方米.而本项目具体区 域是处于武汉首个由政府统一收购、整理、然后挂牌出售的地块附近。包括南京三金以每亩 234 万元竞得的208 亩土地在内，整个规模将达到1000 亩，是目前武汉老城区拆迁改造面 积最大的地区。 以汉口火车站为中心，在1 公里直线半径之内，周边形成了初见规模以口岸物业为开发理念 的知名楼盘竟达12 个之多。（见下表） 周边现有主力楼盘调查一览表： 序号 楼盘名称 开发商 开发规模（m2 ） 主力户型（m2 ） 均价（元/m2 ） 1 裕荣花园 王家墩城建 289240 109-190 2080 2 天梨豪园 太阳地产 18664.8 130-200 3250 3 佳兴苑 九头鸟地产 5000 146-240 2100 4 江锋大厦 瑞城地产 高层住宅、写字楼一栋 163-280 2500 5 沁园春 石油地产 260000 120-160 2700 6 东方帝园 宏宇实业 29997 108-200 2900 7 兴城大厦 冠通地产 14000 / 3850 起价 8 新东方商务大厦 / / / 3000 起价 现有楼盘市场特点： 1）街面的商住楼，一、二楼均为商铺。 2 ）住宅价位超过2700 元/平米以上的楼盘滞销；住宅价位在2700 元/平米以下的楼盘旺销 3 ）写字楼价位在2500 元/平米左右的旺销；写字楼价位在3000 元/平米以上的滞销 4 ）小区景观绿化一般，特色性不强. 4 、区域未来市场态势 以南京三金为代表的品牌开发商，在该区域将建造一片由住宅、写字楼、大卖场和特色商业 街组成的新型街区，率先改造现有楼盘的开发理念，创造新的市场需求。将对片区市场形成： “领头羊”效应。 5、开发前景 2 在政府“回归中心城市” 的号召下，江汉区楼盘的供应量爆发式的增加，此处开发量约有1000 亩的规模，在加上王家墩中央商务区今年将开始进入建设阶段，该片区域无疑将是该区域的 中心，是本项目借势打造自己产品及企业品牌的