万科房地产项目风险管理.pdf

地产项目风险管理 目 录 １. 项目风险简介 ２. 风险管理过程 ３. 地产项目常见风险 １. 项目风险简介 项目风险是指：某些不利事件对 目目标产生负面影响的可能性。 项目目标是衡量项目风险的基准线。 风险通常与成本、时间以及技术目标相关，也包括其他目标如客户满意度、 对公司品牌、形象的损害等 什么会引发风险？ 会发生什么？ 风险带来什么影响？ 风险源 风险事件 风险影响 发生的可能性？ 造成的影响？ 项目风险特征：发生的可能性(概率) ，产生的影响程度(危害度) Risk = hazard X exposure １. 项目风险简介 我们身边的真实案例…… 我们身边的真实案例…… 1. 金色家园泳池儿童溺水身亡事件 2. 某项目电瓶车伤人事件 3. 污水井缺盖 “吃人” 4. 项目延期交付危机、某公司车 产证逾期办理 5. 项目交付渗漏问题严重 6. 入户门不 “防盗” 7. 某别墅项目未按规范施工 “构造柱”引起大面积开裂。 8. 开工前期居民阻挠施工，施工单位欠薪工人围攻办公楼 9. 后期规划变更导致前期业主群诉 10. 规划建筑面积、可售面积和产证面积不符引起投诉和赔偿 11. 合作伙伴使用童工 12. 施工单 砍伐树木引起媒体报道 …… 目管理的理想境界?－－可控性 一切尽在掌握之中，所有事 都按计划、按目标 完成，平淡无奇 风险管理 是围绕项目目标，排除干扰，提高 目成功率 成功的项目目标设定应该考虑哪些内容？ 围绕公司对 目的要求： • 质量安全、进度、成本，尤其影响项目经营指标的因素 • 客户满意度 • 股东满意、公司满意———关注财务指标、经营指标 • 人力资源 • 合作伙伴及工作考核标准 • 内部部门协作和配合 • 员工满意度、员工能力提升；等等 １. 项目风险简介 风险产生的原因 风险产生的原因 1 风险意识不够，经验不足 2 信息掌握不够，未掌握或信息不足以准确判断 3 机制不全 ●管理系统运作不正常，或没有形成风险收集、分析、管理的系统 ●如确定的经济技术指标不合理，没有形成完整合理的合同体系 ●公司经验没有通过合同条款、技术标准和流程等传承 4 措施不力 ●情况未受重视，疏忽，过于冒险 ●资源没有合理运用 5 其他因素影响 ●导向偏差（战略、价值观、客户意识等） ●不符合客观规律，工期不合理、成本不合理、标准有问题 ●屈从于权威 ●成本、进度的压力 ●没有获得合适的资源(新项目的人员配备\队伍选择) １. 项目风险简介 风险（分类） 风险（分类） ●涉及重大客户投诉与群诉; ●涉及关 经营计划节点; ●涉及重大市场变化; ●涉及重大政策变化; ●涉及大额赔偿; ●涉及人身伤害; ●涉及职业道德与价值观底线; ●涉及违法犯罪嫌疑; ●涉及负面报道;涉及企业形象;涉及公关危机; …… 风险（分类） 风险（分类） • 内部 目风险：项目固有的风险，项目管理者可以通过采取直接措 施，如制订应急计划控制并减小的风险 • 外部 目风险：项目管理者控制能力之外的风险