理财达人晒房产投资心得.docxVIP

理财达人晒房产投资心得 理财达人晒房产投资心得：买房租房大 PK 编者按：在取消福利分房后， 房价经历了一波又一波的大涨和停滞，有很多人都在犹豫要不要买房，也有很多人义无反顾的加入到了 “房奴 ”的大军中，那么究竟该不该买房？什么时候买房呢？搜狐理财社区的网友为您详解。 一个一直关注投资房产的人的看法 作者： 祝祝 因为看到太多贴子在关注房产， 我想在这里说说我的看法。 一是关于房价会不会再涨或跌？ 很多人从各方面都分析了房子不可能大跌。 我想从根本上对房价作一些分析。 首先房子是商品，商品就有使用价值和价值。房子本身的价值我们可以通过租金来衡量。而房子的使用价值表现在现在的价格上。 我们看 到，现在的中国房价中很大一部分是源于保值升值的欲望。 基于上面的分析，我们同样可以在股票身上找到共同点：股票本身的价值应该是它的股息收入，但中国股票价格却完全背离它的价值， 这个现象在短期内是一种客观合理， 比如因为流动过剩，因为良好预期。 但我们在分析股票到这一层时，就会强调它的风险， 因为流动过剩会面临流动收紧，良好预期也会转变成坏的预期， 这样股票就可能急转直下，我们这些小散都是亲身经历过的。 再回到房产，虽然房子比股票来说， 是看得见摸得着的实物，但本质上不是一样吗？当你把它作为投资的工具而不是作为自住时， 它就应该像股票一样，是投资的一种手段。 确认了房子也是投资的手段， 我们继续讨论房子的价格问题。 前面我们已经说到， 中国的房价已经被保值升值的欲望推高了， 为什么说推高了，因为价格背离了它的实际使用价值。 当这种欲望或者说希望被证实是错的，房价必然下跌，什么时候会证实是错的呢？那得等到三五年后， 三五年后，当你发现你的房产带来的收入远不及存银行 (房价滞涨，租金远不及银行利息 )，甚至成了负收入时 (房价微跌 )，你就会觉得这个投资划不来，然后你会考虑处置部分这样的资产， 当你一旦这样做时， 房价就会雪上加霜， 那时就可能有危机了。 那么当下房子价格是怎么样的呢？ 根据现在的租售比，新房普通不具有投资价值。某些二手房租售比还行， 跟银行利息比差一点，但基于房价看好的趋势， 目前具有一定投资价值。这也是为什么二手房现在火爆的原因。 分析现在的现金及政策， 房价也没有大跌的理由，因为现在很多单位都有公积金， 而公积金贷款买房利率非常低， 大家乐于使用这一笔无其它使用方法的现金资产。 股市再一次让更多人失望，也会导致一部分现金流向房市。 所以，我认为房价短期风险不大 (但有下跌的可能，至于幅度，不能判定 )。长期来看，房 价必然下跌。请注意，房价在长期内的 “下跌 ”，不一定是通过价格表现的， 也可能是通过时间换空间的做法，意思就是长时间滞涨或微跌， 或是有价无市，在这个时间内， 物价又在上涨， 那么房价就相当于是跌了。 对于现阶段投资房产的建议是： 永远只投资优质资产，所谓优质，就是地段好，交通好，环境好，房产质量好， 物管好所有这一切， 尤其是地段，越中心越抗跌。 总之，现在不是好的购房时期。 如果有公积金，考虑到政策优势，可以择优买入。 网友 “事难行，故要敏 ”对此问题有不同意 见： 祝祝有几个问题要想清楚： 第一，不要用现在的租售比看房子， 因为租金基本上是每年增长 5% 左右。你拿 10 年后的租金来计算租售比，就对了。房子至少是 70 年的。租金也会一直上涨。用现在的租金看将来，是不对的。租售比是动态的。 第二，中心城市中心地带的房子的价格会一直上涨的。这些年涨的比较高， 但平均下来， 每年 6% 是可以期待。加上租金，年回报率至少 9% 以上。现在很难找到其它的投资工具有如此高的回报率。 第三，股市回报没有办法跟房子的回报相比。中国的基金平均下来会跑输大盘，而股市，年回报是 -20% 左右。注意是负的 20% 。这是拿如下的公式计算出来的。即股市回报率 = (现市 +总分红 --股民投入的钱 -现市值卖出所交的税及手续费 )/股民投入的钱得出来的。但在中国，很少有人告诉大家这个数据。 第四，房子一直上涨是有道理的。 请问，北京现在的人均工资收入是 4 万人民币左右，而纽约人的人均工资是 6 万美元左右。那美国人这么高的收入，财富体现在 哪里？他们几乎没有存款，一家也只有一辆 2 万美元左右的车， 有很多家庭还负债。那他们怎么表现比你富？他们的财富积累在哪里了？答案就是房子。 再想一想，过些年，北京人均工资是 8 万了，那每家住的房子面积会大一倍吗？会每天吃 6 顿饭吗？会每家开 10 辆车吗？存款会每家达到几百万吗？不会的，基本上还是和我们现在过的一样，只不过，那时的房子比现在更值钱些罢了。 一个城市，它 的财富积累，主要会体现在房子上。如果你相信中国经济， 就该相信中国的房子，特别是中心城市好位置的房子。