独立物业管理与开发商下属公司的区别.pdf

主持人（戴小明）：各位嘉宾，今天下午大话物业第三期现在开始。首先介绍一下到场的嘉宾：深圳市花 样年物业管理有限公司总经理唐学斌；深圳市公元物业管理有限公司董事长朱江；深圳市保利物业管理有 限公司总经理李娟；深圳市航天物业管理有限公司总经理张建平；深圳市佳兆业物业管理有限公司副最经 理全东；深圳市莲花物业管理有限公司总经理助理何云霄；深圳市天健物业管理有限公司物业总监彭雁 　　我们今天主要分三个部分讨论这个话题，第一谈谈；第二谈谈物业管理公司以完成自己任务为目的还 是以企业发展为目的；第三谈谈物业管理与下属企业成败的因素，从优势、劣势、主要因素来谈 　　从八十年代初，深圳市第一家物业管理公司成立，经过二十多年的发展，物业管理已经发展成为一个 新兴的行业和产业。纵观物业管理在深圳这么多年的发展，有这几个重要点值得业内外人士关注。一，从 第一家物业管理公司成立，到公房改制扩大物业管理的覆盖面，物业管理走向千家万户为第一个点,中国开 始有商业化的物业管理服务；二、以莲花二村 “一体化”管理为标志，确立有深圳特色的物业管理模式为 第二个点，物管一家代理集成多家服务提供给业主，方便了用户；三、鹿丹村物业管理公开招标，扩大和 深化物业管理市场竞争为第三个点；四，2000 年前后，深圳物业管理公司大举北上外拓物业管理市场，输 出深圳物业管理品牌和服务，开始超越深圳地域，领跑全国物业管理发展 　　中国的物业管理普遍存在着 “谁开发，谁管理”的现状，大部分物业公司与开发商是隶属关系，在开 发企业的管理下进行物业管理。随着物业管理市场的逐步发展，独立的物业管理公司和大批民营改制企业 的出现，形成了开发商+物业管理公司为一种模式和独立物业管理公司为另一种模式，在物业管理市场上竞 争并存的局面。业内部分人士希望摆脱开发商的束缚，按照市场经济的规律，让房地产和物业管理公司分 业经营、独立发展，也有相当另外一部分人认为和开发商共同塑造一个品牌，为业主提供房产加物业管理 一体化的综合服务，究竟谁是谁非，或者条条大路通罗马，两种模式可以并行不悖的相互补充共同发展 今天我们各位嘉宾就这个话题来探讨 　　首先，第一个问题，独立物业管理公司与开发商下属物业管理公司的区别，请唐总发言，在发言之前 请唐总就公司的现状和将来的发展战略目标进行简单的介绍，让我们的网友和业主了解 唐学斌：今天我是以一个特殊的身份来参加大话物业。因为花样年物业有花样年地产，我们这个公司是隶 属花样年地产。但我们实际的情况是花样年物业和花样年地产是两家互相独立的机构，互不隶属，是属于 同一个投资机构下面的两家独立企业 主持人（戴小明）：就等于物业公司和开发公司是一个平级公司？ 唐学斌：对。作为这个话题，我想我和李娟是有比较多的发言权的。从我个人对物业管理的认识上来说， 独立的物业管理是一个大趋势，是必然。而我们发展商附带物业管理的模式是一个阶段性的，或者说是一 种固性的产物，它将来随着社会分工越来越细、独立的物业公司运作越来越成熟，我相信对于大多数房地 产开发企业来讲，没有必要，也完全没有可能再建立他自己隶属的物业管理企业 我认为独立的物业公司有一个很大的好处，它的服务对象是很明确的，它不会夹在两个可能会发生矛盾的 服务体，或者说它的利益关系体中间很难处理。比如物业公司拿的是小业主的钱，你应该完全为小业主服 务，但是他的脑子又是房地产公司，当房地产公司的利益和业主的利益是一致的时候，那自然物业公司服 务好了业主，也服务好了房地产公司。但是一旦这两者之间出现矛盾，这种矛盾且不论是有意义还是没有 意义的，是对的还是错的，谁对谁错都没有太大的价值，这时候物业公司夹在这里面是有一定的难度的， 因为你到底站在哪个角度来处理这个问题呢？所以，独立的物业公司首先有这样一个长处，我觉得它符合 商品经济的本质，拿谁的钱为谁服务，这是商品经济社会最起码的商业逻辑 而为什么现在有发展商下属的物业公司存在呢？有它存在的理由。第一，房地产是一个手工产品，即使一 个工厂化的产品也需要修缮，也会出问题，房地产这个手工产品自然它的问题就很多，问题多对于发展商 而言，他希望建立一家自己的企业，能够为他解决这些房屋开发过程当中遗留问题，我想这个可能是绝大 多数地产公司成立物业公司的初衷 第二，也存在着成立物业管理公司的可能。因为现在整个物业管理的门槛太低，似乎发展商只要能够开发 一个项目，就能够搞物业管理。但我认为物业管理在某种程度上比开发而言，如果单纯从技术角度来谈， 因为物业管理是涵盖了很多的服务内容：设施设备、安全管理、清洁卫生，哪个专业深入下去都是很专业 的 所以，我认为房地产公司自己成立物业公司有道理，但是它不一定是最合适的。因为