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{营销策略}某地产凤凰城营销策略报告 华润置地·凤凰城营销策略报告 武汉德思勤房地产顾问有限公司 TASKIN PROPERTY CONSULTANT (WUHAN) CO.,LTD. TASKIN PROPERTY CONSULTANT (WUHAN) CO.,LTD. 目录 一、市场基础背景分析１ 1 ．关于区域地产大势的结论1 2 ．武昌内环（核心区）竞争分 2 3 ．目标消费者分析结论5 二、营销策略 7 1 ．产品分析结论及定位7 2 ．项目SWOT 分 8 3 ．营销总思路及策略分解10 三、分线索营销执行 12 1 ．销售背景说明及执行线索总纲12 2 ．品牌推广线14 3 ．区域炒作线16 4 ．产品呈现线18 5 ．客户积累线22 6 ．后续客户工作重点26 一、市场基础背景分 1 ．关于区域地产大势的结论  谨慎乐观  根据媒体调查和观点显示：尽管在多数人认为房价偏高情形下，超过半数的武汉市民仍认为房价将小幅上扬，认为武汉楼 市将健康发展。（详见...24660.htm）；同时2004 年开工面积增长大于竣工面积，土地市场大幅放量、投资迅猛增长等均说 明后续竞争将更激烈，价格增长速率将趋缓；  品牌争峰  随新世界、万科、耀江、金地、复地、顺驰、保利等品牌公司前后进入后，九龙仓、华润、联想、世贸、金都、珠江、爱 家等知名公司相继进入武汉地产领域，和黄、绿城、仁恒、华侨城等巨头均拟定介入，连同市场上有一定实力的本土地产开发 公司福星惠誉、地产集团、天时等将极大地提升竞争层次和格局，提高产品素质，表明中高端高素质产品将成为市场主流；  核心回归  政府认识到武汉城市离散型和无中心状态将影响城市长期发展（全国专家研讨《武汉城市总体发展战略规划》会议中，众 多方案均说明此点），城市内环旧城整体改造力度加大，交通路网正持续改良，核心区域地块市场公开，希望联动三镇，打造 城市核心区，而品牌开发商介入和中产阶层存在将使中心城区价值得到实现和提升；（附件：《2005 目光聚焦核心区》）  武昌复兴  相较汉口而言，武昌城区未开发地块和旧城区域更多，待入市项目主要集中在江南区域，代表武汉文化高地的精神领袖， 武昌城区有城市的光荣，但商圈没落、人口外流等现象使武昌城区离散化现象更加严重；而规模庞大的城市改造、交通改造和 规划连同良好的教育资源、配套将把武昌城区复兴口号将提上议事日程；  规范运作  政策面和客户面的逐步成熟，将推动整个市场的规范化运作；加息、土地政策透明化，行业管理政策逐步增强，置业与房 地产竞争门槛提高将促使市场竞争质量和运作规范化程度提升； 2 ．武昌内环（核心区）竞争分 （1）2005 年武昌内环市场竞争特点： 从区域分布特点来看，2005 年武昌高端市场的供应将大大超越汉口和汉阳，成为武汉高端住宅市场竞争的主战场。整体新 盘供应将呈现以下特征：  入市晚，主要集中在 8 月之后的年底陆续入市；   规模大，大都超过 20 万平方米，以高层住宅为主；   提价快，销售均价预期大都超过 5000 元/平方米；   品质高，大多为境内外大牌开发商斥巨资兴建；   区位优，主要围绕在武汉内环线附近分布；   景观好，充分利用武汉密布的湖泊或江景资源；  中国最大的资料库下载 （2）武昌内环（核心区）竞争楼盘分 核心区目前在售楼盘（江南明珠、梦湖水岸、都市经典、滨江国际）届时按目前消化速度将消化殆尽，潜在楼盘（总量约 合 300 万平方，05 年入市将为 100 万左右）将成为竞争主力； 东湖天下 金都花园 城开项目 统建中北 福星沙湖 美林青城 爱家项目 御庭苑 开发商 天时物业 浙金都 地产集团 地产集团 福星惠誉 广州珠江 上海爱家 天时物业 规模