房企成本管理先策后控模式解析.doc

房企成本管理新模式：先策后控 作者：明源地产研究院院长? 姚武 越来越多的房企在穷尽销售智慧“开源”的同时，也更多的开始从“节流”视角强调成本管控，而先策后控的成本策划与成本控制耦合管理模式为越来越多的房企所推崇。 ? 具体而言，成本策划解决的是目标成本的合理性问题，就是“好钢用在刀刃上”，强调“用好每分钱”、“花小钱办大事”；成本控制则是对目标成本执行过程中的控制。 ? 一、成本策划贵在“好钢用在刀刃上” 在成本策划的策略上，省钱即挣钱、好钢用在刀刃上以及成本价值工程是当前房企成本管理必须面对的三大策略。 ? 1.省钱即挣钱 利润=销售-成本这一公式告诉我们，省钱即挣钱。但关键问题是哪些钱该省，哪些钱不能省，甚至还要加大投入以带来更高溢价？比如，有些房企就针对客户非敏感部件进行成本节省，针对无效成本、过剩品质成本进行直接剥离，在寒冬期找准省钱关键点。 ? 2.好钢用在刀刃上 ? 好钢用在刀刃上上是成本策划的关键所在，强调花好每分钱。很多标杆企业针对成本合理性，按照“改变可以改变的、维持不可改变或很难改变”的逻辑把所有的成本划分为急需成本控制的科目、影响客户体验的科目、可通过决策优化的科目、必须支出的科目、调整性不大的科目，并将前两者作为管控的重点。比如针对门窗、装修、景观、设备等客户体验最多最显著的地方进行成本增加，而针对设计、样板间特别是公共车库进行成本决策优化。 ? 把结构上控制下来的成本投入到客户愿意买单的地方（如景观、精装修等影响客户购房冲动的地方），往往成为当前成本管理的一大亮点。 ? 3.成本价值工程 ? 成本价值工程强调的是以楼盘功能分析为核心，以提高楼盘价值为目的，力求以最低寿命周期成本实现楼盘居住与体验所要求的必要功能的一项有组织的创造性活动，核心在于通过最小的费用换取产品各种有效功能的实现，而在实践中，成本价值工程越在项目前端发挥的价值就越大。 ? 二、成本控制关键将目标成本分解为合约规划 成本策划是成本控制的前提和基础，成本策划做好了目标成本的合理性设置后，成本在执行过程中就有了控制的高压线。 ? 1.成本控制的方法 ? 标杆企业往往将目标成本分解为合约规划，指导后期合同签到及变更，通过合同的目标值与动态成本值进行全过程控制。 ? 2.成本控制的指标 房企主要通过目标成本变动率（动态成本-目标成本/目标成本*100%）进行管控。由于土地金额大、不受控、对成本影响基数大，因此在审视目标成本变动率的时候，一般采用扣除地价后的目标成本作为基数进行计算。另外，房企还需要关注产品动态成本单方指标，通过对比历史项目和行业同类产品的成本值来判断产品成本的合理性，在过程中动态预测项目利润。 ? 3.成本控制的策略 成本管理绝非目标成本越少越好，而是讲究目标成本变动率的偏差越小越好，在行业内，正负1.5%的浮动偏差率往往代表了成本管理的优秀水平，正负5%的偏差意味着良好。而后是针对成本结构的深入分析，发现成本问题后也可逐层追踪各级科目，进行更加精细的分析。 ? 三、全成本管控——成本精细管控 除了上述成本策划与成本控制的策略外，该如何具体着手成本节流与控制？聚焦“全成本”，围绕成本的全生命周期进行精细管控，方能真正在满足产品品质前提下的处处节流。“全成本”视野即将整个成本管控范围划分为——控设计、控开发成本和控开发费用。 ? 1.控设计：基于关键技术经济指标实现限额设计 ? 控设计是成本管理的源头，仅仅只占总成本1.5%-3%的前期产品设计，却直接决定了整个项目成本的70%甚至更多，因此专门针对设计进行成本视角的管控往往是房企成本管理的要点也是难点所在。实际操作中，首先，房企要明确产品限额设计的关键技术经济指标，并实现指标的数据化、明晰化，使得成本、设计及其他相关部门统一语言、深度沟通和有效协同。对于关键技术经济指标的设定，依据抓大放小、聚焦重点的原则相对容易推行和落地。其次，房企需要根据明确的关键技术经济指标分阶段进行落实和监控，在设计过程中选择合适设计单位并过程中充分沟通和严格管控与评估，最终确保设计能够按照关键技术经济指标实现产品的限额设计。 ? 2.控开发成本：核心在于成本管理的“两个圈” ? 控开发成本重点体现在目标成本渐进明细的多版本管控、采购与供方（战略供方）的精细管控、合约执行的过程（设计变更和合同管控）控制以及景观装修成本的控制。从管控的重心而言，成本管理核心在于成本的两大管理圈：第一个圈为成本管理圈，第二个为合同采招管理圈。 ? 成本管理圈从成本全生命周期维度实现“成本测算-目标成本-合约规划-动态成本-成本数据库-成本测算”的管控，核心在于动态成本回顾。具体而言，房企需从三大维度进行月度回顾：一是整体审视成本的合理性，根据目标成本变动率,看目标成本整体超不超，大科目成本超不超，关注动态成本单方，同时