上海宝山富长路水产南路住宅地块定位专项策划报.doc

目录 一、上海房地产经济背景分析 1、经济总量 2、人均GDP 3、人民收入和支出 4、人均住房面积 5、固定资产投资 6、房地产开发情况 二、上海商品房市场分析 1、价量走势分析 2、供给及需求走势分析 3、全市各区商品房供给情况 4、全市各区商品房成交百分比 5、全市各区商品房供求比较 6、全市二手商品房市场分析 7、上海土地市场分析 8、上海房地产政策解读 三、宝山区房地产市场分析 1、区域概况 2、开发投资情况 3、成交价量走势 4、供需对比 5、计划分析 四、区域市场分析 1、区域整体概况 2、周围各板块市场分析 2．1、顾村板块市场分析 板块整体概况分析 价格走势分析 供给情况分析 需求情况分析 产品结构分析 个案概况 2．2、杨行板块市场分析 板块整体概况分析 价格走势分析 供给情况分析 需求情况分析 产品结构分析 个案概况 2．3、通河板块市场分析 板块整体概况分析 价格走势分析 供给情况分析 需求情况分析 产品结构分析 个案概况 五、项目整合分析 1、项目概况 2、项目swot分析 六、产品定位 1、产品定位提议 2、项目初步提议 3、面积配比提议 4、花园洋房房型示意 5、未来市场价格定位提议(20XX年初) 一、上海房地产经济背景分析 上海经济总体延续了20XX年以来平稳较快增加趋势，表现了“又好又快”发展要求。 1、经济总量 国民经济保持平稳较快增加。20XX年实现上海市生产总值（GDP）120XX.16亿元，按可比价格计算，比上年增加13.3%，已连续保持两位数增加。 其中，第一产业增加值101.84亿元，增加2%；第二产业增加值5675.49亿元，增加11.5%；第三产业增加值6223.83亿元，增加15.2%，增幅比上年提升3.2个百分点。第三产业增加值占全市生产总值比重为51.9%，比上年提升1.3个百分点，提升幅度为20XX年以来最高。 数据起源:上海统计年鉴2、人均生产总值 数据起源:上海统计年鉴 数据起源:上海统计年鉴 数据起源:上海统计年鉴 20XX年上海人均生产总值(GDP)按当年年均汇率折合，已达8594美元。 3、人民收入和支出 数据起源:上海统计年鉴 数据起源:上海统计年鉴 城镇居民收入水平继续提升。据抽样调查，城市居民家庭人均年可支配收入23623元，比上年增加14.3%，增幅比上年提升3.5个百分点；农村居民家庭人均年可支配收入突破1万元，达成10222元，增加11%，增幅提升0.6个百分点。整年城市居民人均消费支出17255元，比上年增加16.9%。其中，服务性消费支出5595元，增加15.6%。农村居民人均生活消费支出8845元，比上年增加10.5%。其中，服务性消费支出2809元，增加5.9%。 4、人均住房面积 数据起源:上海统计年鉴 数据起源:上海统计年鉴 居民居住质量深入提升。整年建成和住宅同时交付公建配套设施面积329.47万平方米。旧区改造稳步推进。整年拆除住宅建筑面积690万平方米，比上年下降18.7%；动迁居民4.9万户，下降36.1%。年内完成旧住房综合改造1000万平方米。至年末，城镇居民人均住房建筑面积32.2平方米；人均住房居住面积16.5平方米。居民住宅成套率达成94.7%。? 5、固定资产投资 数据起源:上海统计年鉴 数据起源:上海统计年鉴 固定资产投资结构不停优化。整年完成全社会固定资产投资总额4458.61亿元，比上年增加13.6%。其中，建设改造投资2775.81亿元，增加23.5%。从产业投向看，第一产业投资8.37亿元，比上年下降41.4%，占全社会固定资产投资总额比重为0.2%；第二产业投资1397.57亿元，增加15.2%，所占比重为31.3%；第三产业投资3052.67亿元，增加13.1%，所占比重为68.5%。从投资主体看，国有经济投资1779.43亿元，比上年增加21.9%，占全社会固定资产投资总额比重为39.9%；集体经济投资121.51亿元，下降23.7%，所占比重为2.7%；股份制经济投资1169.49亿元，增加28.5%，所占比重为26.2%；外商及港澳台投资711.35亿元，下降2%，所占比重为16%。 6、房地产开发情况 数据起源:上海统计年鉴 数据起源:上海统计年鉴 整年完成房地产开发投资额1307.53亿元，比上年增加2.5%；商品房施工面积10766.72万平方米，下降1.6%；完工面积3380.12万平方米，增加3.2%；销售面积3694.96万平方米，增加22.1%。其中，商品住宅销售面积3279.17万平方米，增加25.4%。整年全市市场化新建商品住房成交面积2784.63万平方米，比上年增加38.9%。整年商品房销售额3089.35亿元，比上年增加41.9%。其中，商品住宅销售额2706.3