房地产项目清算大全（2020年10月整理）.pdf

房地产项目清算大全(纯干货,建议收藏) 2016-09-06房地产财税 一、土地增值税的减免税规定 1.法定免税。 有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值税暂行条例》第 8 条） （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%，增值率超 过 20%的，应就其全部增值额按规定计税。 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积 在 120 平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下；允 许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的 20%。 （2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 2.转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房 地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。（《土地增值税暂行条例实施细则》第 11 条）。 3.转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住 满 5 年及以上的，免征土地增值税；居住满 3 年未满 5 年的，减半征收土地增值税。 未满 3 年的，全额征收土地增值税。（（《土地增值税暂行条例实施细则》第 12 条） 4.合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例 分房自用的，暂免征土地增值税。建成后转让的，应征收土地增值税。（财税字［1995］ 48 号第 2 条） 5.互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免 征土地增值税。（财税字［1995］48 号） 1 6.个人转让普通住宅免税。从 1999 年 8 月 1 日起，对居民个人转让其拥有的普通 住宅，暂免征土地增值税。（财税字［1999］210 号第五条） 7.赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠 与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。（财税字［1995］48 号第 四条） 8.房产捐赠不征税。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、 国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征 收土地增值税。（财税字［1995］48 号第四条） 9. 《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策 的通知》（财税[2008]24 号） 第一条第（三）项规定：“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租 住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。 【房 企财税微信：fdccspx】 二、土地增值税清算单位的确定 国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税 发[2006]187 号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为 单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普 通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 三、土地增值税预征率的规定 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53 号）第 二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行 2 调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于 2%，中部和东北地区省份不得 低于 1.5%，西部地区省份不得低于1%”。 四、土地增值税的清算条件 （一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件） 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四 大条件） 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面 积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85% ，但剩余的可售建筑面积已经出租或自 用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前 进行土地增值税清算。 4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 应进行土地增值税清算