个人对外销售住房税收政策——营业税.doc

房地产税收管理最新政策 第一部分：个人房地产交易相关文件 一、京地税营[2005]279号 二、京地税发[2005]273号 第二部分：个人房地产交易税收政策 个人房地产交易税收政策——营业税 　一、2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房(包括普通住房和非普通住房)对外销售的，应全额按5%征收营业税；按实际缴纳营业税的5%征收城市维护建设税；按实际缴纳营业税的3%征收教育费附加，同时税务机关为其代开发票。 二、2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加，同时税务机关为其代开发票。 普通住房必须同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 北京市地税局依据2004年下半年新建普通商品住房十级土地上买卖指导价格，确定了今年不同级别土地上的住房平均交易价格 北京市2005年不同级别土地上普通住房平均交易价格 土地级别 平均交易价格（元/㎡） 一级 11068 二级 9555 三级 8040 四级 6886 五级 5462 六、七、八、九、十级 4526 注：其中六至十级土地上住房平均交易价格按六级执行，住房平均交易价格每年公布一次。 三、对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。 非普通住房：2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。 四、个人购房时间的认定： （一）个人购买住房以其契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间。 （二）未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。 个人销售住房税收政策——印花税 个人出售住房的合同（或协议）的价格，买卖双方分别按产权转移书据万分之五的比例贴花完税并划销。 纳税人申报纳税地点 个人房地产交易征、免税费及代开发票地点：顺义区建委全程办事代理服务中心（原房土局交易大厅）办税窗口。 个人房地产交易办税流程 1、售、购房人到顺义区建委全程办事代理服务中心（原房土局交易大厅）办理过户受理手续； 2、售、购房人到顺义区建委全程办事代理服务中心（原房土局交易大厅）办税窗口办理申报纳税手续； 3、税务机关对纳税人申请资料进行审核； 4、税务机关确认征、免营业税； 5、税务机关征收房屋买卖双方印花税； 6、税务机关代开发票； 7、税务机关为购房人申报办理契税征、免手续； 8、税务机关将上述资料存档。 个人房地产交易申请代开发票、征免税费 时需提供的资料 1、售房人的房屋所有权证原件及复印件一份； 2、售房人的个人合法性身份证件原件及复印件一份； 3、购房人的个人合法性身份证件原件及复印件一份； 4、房屋交易合同书（或协议）原件及复印件一式二份； 注：契税完税凭证或契税核定证明、原购房发票或合法票据（未获得住房所有权的个人，应提供其他获得住房所有权时的合法证明）原件及复印件一份分情况提供。 个人房地产交易税收征收操作流程 一、售、购房人持相关资料到顺义区建委全程办事代理服务中心（原房土局交易大厅）办理过户受理手续； 二、售、购房人持相关资料到顺义区建委全程办事代理服务中心（原房土局交易大厅）办税窗口办理申报纳税手续； 三、税务机关对纳税人申请资料进行审核 （一）税务机关窗口受理人员对纳税人的建筑容积率 、单套建筑面积、实际成交价进行审核确认其是否属于普通住宅标准。 （二）对个人（含外籍及港澳台籍个人，下同）购房时间的认定 1、个人购买住房以其契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间。 2、未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。 四、税务机关确认征、免营业税 1、符合免征营业税规定的：向纳税人开具《免税证明》。 2、应征收营业税的： （1）符合全额征税条件的，窗口受理人员按《北京市顺义房屋产权交易登记申请受理书》上的住房销售价格全额计算应缴纳的营业税（含城建税、教育费附加）。 （2）符合差额征收营业税的，窗口受理人员按 《北京市顺义房屋产权交易登记申请受理书》上的住房销售价格减去购买房屋价款后的差额计算应缴纳的营业税（含城建税、教育费附加）。 （3）税务人员征收税款并开具税收完税证。 五、税务机关征收售、购双方的印花税 个人出售住房的合同（或协议）的价格，买卖双方分别按产权转移书据万分之五的比例交纳印花