房地产行业日常业务处理作业流程.docVIP

房地产企业日常业务处理步骤 房地产企业财务核实至关关键，故财务部应最少设三人以上，出纳人员一名，主管现金、银行存款及其它货币资金；成本会计一名，专门负责房地产项目开发成本核实；记账会计一名，关键是全方面负责整个项目标帐务处理，登记帐簿、登记记账软件、月末结帐、报表等。 下面关键针对房地产企业财务管理工作做部分简单叙述。 收房款 1、置业顾问和用户签署认购协议或协议，一式三份，用户一份，财务部立案一份，销售部存档一份。置业顾问随同用户一起将定金或房款交存出纳处，出纳点验款项后开具收款收据或发票。收据联交用户，记账联转记账会计做帐，存根联出纳留存。 2、财务部和销售部全部必需建立销售台账，做到日清日结。当日收款和开具收据必需当日登记，每日金额查对一致。每日出纳收取现金必需立即存入银行，每次存入银行必需逐笔登记，并注明是现金收房款存入银行。每日收取POS款和转账款必需逐笔登记。销售部每日依据购房协议（协议）和收据登记《销售日报表》，并和财务部出纳登记《收款日报表》逐笔查对。置业顾问和出纳依据自己日报表分别登记销售台账，月底查对结清。 3、记账会计依据出纳传输票据做账，每日和出纳查对盘点库存现金、银行存款账面金额和实际库存。记账会计依据出纳开具收款收据做预收账款，等开具商品房销售发票时再确定为“商品销售收入”。若直接能开具发票，则不做预收账款，直接做入“商品销售收入”。 4、若为按揭贷款，应按销售协议或协议约定价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确定收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确定收入实现。出纳人员应依据银行按揭进账单立即登记销售台账，并依据收款开具收据（发票），三联式收据，用户一份，置业顾问一份，财务部留存一份。记账会计依据出纳提供收据（发票）记账，每日查对账面金额和库存余额。 开发阶段日常支出业务 房地产企业日常报销跟其它行业基础相同，根据正常审批步骤，报销人员拿着票据到出纳处粘贴，会计审核签字，再由经管部门领导审批，企业关键责任人审批，最终交由出纳报销，或领钱或冲账。这些日常报销中，多包含楼盘策划宣传等销售费用和企业管理费用中招待费、办公费等。 房地产企业最大支出就是开发成本，开发成本下通常设置以下明细科目：土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用，这多个明细核实跟商品房开发相关全部费用支出。 1．土地征用费及拆迁赔偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生各项费用，关键包含土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交地价及相关税费、拆迁赔偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物赔偿费、危房赔偿费等。 2.前期工程费。指项目开发前期发生水文地质勘察、测绘、计划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 3.建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生各项建筑安装费用。关键包含开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 4.基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生各项基础设施支出，关键包含开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等小区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 5.公共配套设施费：指开发项目内发生、独立、非营利性，且产权属于全体业主，或无偿赠和地方政府、政府公用机关公共配套设施支出，如和项目配套居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼稚园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。　　 6.开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生，且不能将其归属于特定成本对象成本费用性支出。关键包含管理人职员资、职员福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销和项目营销设施建造费等。 所以房地产企业必需设一个专职成本会计，对房地产开发各项成本进行核实。对商品房最好将一般标准住宅、非一般标准住宅、地下车库、储藏室等分开核实，因为这对以后土地增值税清算会比较有利。 通常房地产企业经过竞拍购置取得国有土地使用权后，成本会计依据企业开发部门提供《国有土地使用权买卖协议》、土地出让金收款票据和出纳支付凭据记入“开发成本—土地征用及拆迁赔偿费”科目。 对于土地征用及拆迁赔偿费，成本会计关键须关注拆迁赔偿票据问题。依据《企业所得税税前扣除措施》（国税发〔20XX〕84号）要求，纳税人申报要真实、正当。真实是指能提供证实相关支出确属已经实际发生合适凭据；正当是指符合国家税收要求。也就是说，依具发票经营行为，购置方只有在取得正当有效发票后才能在税前扣除。 但对于支付拆迁安置这一特定行为，因为必需在城市计划范围内进行，且要得到政府同意，而赔偿款接收方多为自然人，为避免因拆迁赔偿款资金不到位影响拆迁工作进