房地产楼盘营销推广专项方案.docVIP

一、项目定位 R1组团产品属性定位：联排别墅、庭院洋房 R1组团产品推广定位语：别墅级现代庭院—层层退台，宅院生活 R1组团推广语：看了实景，再买房 尊世宅邸，大有不一样 湖景美墅只是为您 二、产品定位 ◆产品定位 庭院洋房、联排别墅一次品位提升——R1组团庭院洋房、联排别墅推出将全方面提升项目标品位，作为整个小区一大亮点和城区稀缺物业，怎样经过包装、产品引导、宣传推广后立即推向市场，聚集一批高端优质客群，为项目树立口碑效应，以吸引更多当涂及马鞍山高端客群关注。 ◆目标用户群 襄城明珠产品是上层建筑，又是意识形态。R1组团主打联排别墅和庭院洋房，产品是上层；项目胸怀护城河，怀抱襄城河，环境是上层；主人当然也是上层！在襄城明珠置业，是选择一个高尚生活社圈，更是选择价值和身份认同！襄城明珠代表名门望族，代表高雅生活方法和高尚上层社圈！襄城明珠给你房子，更给你身份和地位！ ◆差异性分析 不管从地段、规模和环境，襄城明珠相比竞争对手全部有选择性竞争优势，以强对弱，各个击破。 相对于前期物业，R1组团显著是升级版、豪华版。从项目本身推广来说，R1组团必需和前期物业拉开距离，形成产品形象、生活品质差异化，才能为推广寻求到正确推广路线，吸引用户眼球，达成销售。 三、产品定价提议 庭院洋房及联排别墅在当涂新城区属高级稀有物业，而且套数有限，从市场需求角度来分析，客群不是问题，最关键是定一个让购房者满意，开发商愿意价格。现在马鞍山市区只有在江东大道格林春天有花园洋房正在热销当中，一层拥有私家花园定价在5500元/平方米，2-6层均价在4380元/平方米，销售率只达成35%，而当涂现在还没有花园洋房，只有九韵国际推出叠排价格在4000元/平米，其它同类区域、同类项目还未开盘销售，价格还不太清楚，所以庭院洋房提议定价在3700—4080元/平方米之间，联排别墅在当涂只有塞纳翡翠庄园有，而她们销售价格有5600元/平方米独栋、5100元/平方米双拼和3800元/平方米联排，从规模上来说我们联排别墅没有塞纳翡翠庄园大，但我们位置比它好，而且还紧临护城河，所以提议联排别墅价格定在3760—4180元/平方米之间。 四、项目标推广策略及步骤 ◆总营销策略 A、以情感诉求为根本市场推广策略 从购房而言，消费者不仅仅是为在考虑买一个居住空间，更多是在选择一个生活方法。就项目而言，独特生活理念将是项目和其它项目区分根本。而这种区分在满足用户内心渴望基础上，将成为项目和用户沟通最根本原因。而在情感沟通基础上营销，将会为项目增加附加值，最大化挖掘出项目价值。 B、以拥有会所级展示中心来提升产品档次 楼盘展示中心作为项目展示第一窗口，对本项目标品牌形象和企业品牌形象起到至关关键作用，一个成功售楼部，能为企业发明更多收益。 展示中心关键功效是将本案信息传输给用户，并深入刺激用户购置欲。所以，展示中心布局设计需要将信息最直接地传输给用户，另外现在部分上海、北京等城市楼盘展示中心全部趋向于会所设计，除了含有展示功效外，内部能够设计一个小型休闲吧，给用户发明舒适参观和购置环境外，要让用户感觉这种环境令人流连忘返。 C、利用样板房以直观形象刺激用户购置欲望 楼盘样板房多年来大行其道。大家接触样板房时间最多只有几分钟时间，怎样在短短几分钟里去俘虏买家心，使理性思维在这个特定环境里变得亢奋、变得感性。从原来最简单样板房，到现在超豪华样板房，目标只有一个，就是为了吸引消费者眼球。制作了样板房地产项目比没有样板房销售要好；有样板房户型比没做户型销售情况好；引领时尚样板房比通常化装饰项目效益好。样板间要让用户感觉到入住小区将享受到尊贵、舒适生活，让用户有购置冲动。 ◆广告推广 区域封杀：长久租用当涂街道条幅，充足消化县城主力用户。 短信广告：以最广覆盖面最广向消费群体进行直观宣传 户外广告：利用市区多个大型广告牌进行宣传，以抓住市区消费群体。 报纸广告：能够依据营销步骤，在关键节点做1-3次报纸广告 ◆推广步骤： 第一阶段：营销准备期（9.28——10.8） 目标：销售策略调整期，经过和用户接触，预热项目温度，对价格、配套及商业计划做深入细节调整，为销售作准备。 内容： A、销售人员接收咨询，准备项现在期介绍、问答和业务培训 B、制订销售策略、准备销售工具和文书 C、意向用户登记积累，确立关键用户 D、老用户梳理、追踪并善加利用 物料：来客来电记录表、销售道具准备，R1折页印刷 广告宣传：过街条幅、户外广告画面更换 第二阶段：营销推广期(10.8——10.22) 目标：意向用户登记积累，确立关键用户；开始内部认购，同时价格依据前期调整确定。 内容： A、包装方案实施到位 B、开始内部认购，促销方案实施，认购优惠活动 物料准备：总平图、户型图、效果图、宣传折页、意向认购书