2019年整理【管理精品】商业街的发展与规划(DOC21页).docxVIP

商业街的发展与规划 I、商业街的发展研究 一、建设现代商业街，增强城市综合竞争力 1、住宅开发的相对饱和，促使房地产开发商寻求新的商机 近几年，住宅的开发与建设发展较快，整体市场趋于饱和，房地产商 如何寻找新商机，追求更大的发展空间，一一商业用房的开发正当时。 商业用房的开发经历了四个阶段： 96年以前，以大百货的开发为中心，进行旧城改造； 96年以后，5000m2以上大型超市逐渐出现； 20世纪末，21世纪初，商业街的建设开始起步，旧城的改造、 新城的建设正兴起； 目前的SHOPPING MALL建设热。 目前，全国已经建成及将要完成的购物中心有 54个，约680万m2, 平均每个约12.6万m2。新增项目约120个，1500万m2,支撑这样的大项 目，每m2的保本销售额为6000~8000元/ m2,需要完成销售额1000~1200 亿元，占全国社会零售总额的3%~5%。这样惊人的数据、这样快速的发展 速度，将会为其它业态、中外企业带来强烈冲击。事实上，美国SHOPPING MALL平均约为1万m2,日本不足2万m2,英国均为1.48万m2,我国目 前SHOPPING MALL的规模及发展速度，远超过西方发达国家，有过快的 趋势。 2、商业街的建设，要把握好新的概念 （1） 现代商业街不同于传统商业街 商业街，是以商业中心为主导，以社区商业为基础，以各种商业街为 特色，形成的多层次、多结构的城市商业结构。 现代商业街，是多功能的整合，既有购物中心的功能，也有商业街的 特点，是多业态、多功能的整合。 商业业态，即商业企业经营形式，国家规定有 8种形式：包括百货、 超市（5000m2以下）、大型超市（ 5000m2以上）、仓储商场、产销店、专门 店（即销售著名品牌）、专业店（如国美）、便利店。 商业形态，是商业企业为了产生群体的利益， 而产生的一种积聚模式, 有三种形态，一种是原始状态（如集市贸易），二是发展形态（含现代商业 街、购物广场、商品一条街等），三是最高形态，包括国际购物中心、厂家 直销中心，它是商业用房开发的主要形态。 （2） 现代商业街是城市的辐射、内聚的所在，是吸引客流的重要所在。 （3） 现代商业街不是商品经营概念，而是商品和服务的综合营销，这 里的服务有两层含义，一是商品本身的服务，二是服务领域、服务项目、 服务内容。 （4） 现代商业街不是业态的概念，而是反映城市特色的商业形态，它 更强调的是整合的概念 现代冏业街不是冏业企业的概念，而是城市的缩影，是城市的精 华，是城市的标志，城市的窗口，集中反映城市物质文明和精神文明的发 展程度。 3、 在商业街的建设上存在的误区及倾向 现代商业街不是产业化，越大越好，而是与社会经济发展和消费 者需要相适应，要因城、因市、因地开发，不能盲目扩大规模。据研究， 一条商业街最为合适的规模为15~20万m2,长度800m左右。 商业街不是形象工程，应以需求为导向，以企业行为为主体。政 府有时为了追求政绩，而盲目上马商业项目，导致商业面积过剩，空置量 增大。 商业街不应该是政府行为，而是商业行为，要考虑投入、经济效 益、可持续发展，建市容易，兴市难。 商业街的开发不是单纯的商业用房的开发， 而是塑造一个商业环 境和生活方式，以地气提商气，以商气聚人气，以人气促地气。 商业街的建设不是单一的房地产行为，而是将开发与经营有机结 合。 4、 要开发建设好现代商业街，要处理好新的关系 处理好城与市的关系，城市的综合竞争力 =生产力+流通力+文化 力，城市的发展要与经济发展、提高人民生活以及与城市的整体发展相适 应，市与城在，城因市兴，以城建市，以市兴城。 处理好商与业的关系，有商才有业，有业才能聚商，商以业为目 的和基础。 处理好规模与功能集成、业态集成、经营要素的关系，要对居住 区商业设置实施定量控制，根据不同居住规模，确定商业的配套标准。 3~5 万人的居住区商业面积不低于 2.5万m2 (上海标准)。业态设置分为必备性 业态和指导性业态两种，必备性业态主要有超市、便利店、餐馆、理发、 洗染等服务设施，指导性业态有专卖店、休闲娱乐等。 处理好开发与经营的关系，商业街在前期建设时应考虑好经营的 业态及分布，并按其不同要求进行规划设计。 处理好规划与环境的关系。整体规划，局部设计，商业街的建设 要以冏业与艺术的完美结合为宗旨，力求打造业态丰富、环境优美的现代 商业街。 处理好选址与环境的关系。传统商圈是以步行距离为半径，但随 着交通的发展，商圈概念正悄悄发生变化，现在的商圈可能是条形的、扇 形的……，要根据商圈的辐射半径，适度控制商业街规模。 处理好商品与服务的关系，硬件与软件设施的统一，商品和提供 服务相统一，物质服务与精神服务相统一。 处理好点与面的关系，即商业街与城市的网点布